2009年扬州市印象江南现状和下阶段营销策略.pptVIP

目 录 ： 一、扬州别墅市场分析 二、印象江南的目标客户群 三、印象江南现状及对策 四、为什么是印象江南？ 五、下阶段如何进行市场推广？ 一、别墅市场分析 1、别墅市场概况 2、历年别墅统计情况 3、主要竞争性别墅楼盘统计 4、宏观调控对别墅影响 5、市场总结 1、扬州别墅市场概况 2009年一季度的表现则喜忧参半。联排别墅和叠加别墅的销售面积同比均有所下滑，独立别墅稍有增长。1-3月，叠加别墅合同成交面积0.45万㎡，占当季别墅合同成交面积21.61%，同比下降9.47%；联排别墅合同成交面积为0.87万㎡，占当季别墅合同成交面积41.45%，同比下降6.93%；独立别墅合同成交面积0.77万㎡，占当季别墅合同成交面积36.94%，同比上升16.41%。 2、历年别墅统计情况 3、主要竞争性别墅楼盘统计 远至2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。近至2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知要求，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 　　国土资源部等部委还正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。 　　停止别墅用地的政令层出不穷，由此可见政府相关部门对别墅用地控制之严格。 　　许多媒体对停止别墅用地政策的解读是市场上别墅供应将大幅度减少，几年之后市场上极有可能无新的别墅供应。在此观点的影响下，别墅市场一值受到市场热捧 4.国家政策对别墅的利好 5、市场总结 根据历年数据分析，扬州别墅市场发展迅速，已经颇具规模。以市场来看，扬州的经济近年发展迅速，别墅的消费需求十分旺盛，发展前景非常广阔。 二、印象江南的目标客户群在哪里？ 竞争个案“御园”已购客户分析 已购客户统计表 “御园“已购客户分析对本案借鉴： （1）公务员购买比例占到御园总销售套数的17.65%，排行第一位，公务员是主要的目标客户群，要依靠间接的口碑宣传等手段来渗透公务员群体； （2）个体排行第二位占到15.69%，这部分客户分布的相对较散乱，但有一定的规律性可循，例如：西站附近的小商品批发市场、红星美凯龙、润扬广场等专业市场都是个体户集中的场所； （3）关系户这部分客户的潜力挖掘如何？这个值得与开发商高层商榷探讨 “御园”已购客户分析对本案借鉴： （1）公务员购买比例占到御园总销售套数的17.65%，排行第一位，公务员是主要的目标客户群，要依靠间接的口碑宣传等手段来渗透公务员群体； （2）个体排行第二位占到15.69%，这部分客户分布的相对较散乱，但有一定的规律性可循，例如：西站附近的小商品批发市场、红星美凯龙、润扬广场等专业市场都是个体户集中的场所； （3）关系户这部分客户的潜力挖掘如何？这个值得与开发商高层商榷探讨 “御园”已购客户分析对本案借鉴： （4）扬大购买了5户占到总销售比例的9.80%，处于第四位，这部分中产阶层对住宅要求较高，很关注细节，并且购买行为很谨慎。 对于该客户群我们宣传推广的可行性强，较容易与学校取得联系并达成直接的协议； （5）银行购买了4户占到总销售的比例为7.84%，居于第五位，也是不可忽视的客户群，下阶段需要思考如何打开这部分市场； 总 结 从上面的数据我们可以得出来，扬州别墅的客户群主要由政府部门、效益好的企事业单位、个体经商等组成，锁定客户群，寻找它们之间的共性，从而直接、大力度、有针对性宣传本项目，准确的目标客户群为广告推广指明了方向。 口碑宣传、服务品质在别墅客户群身上体现较明显，作为中产阶层它们更加注重圈子内人员对楼盘的评价。要在服务品质、口碑宣传等方面提升别墅项目的竞争力。 三、印象江南现状及对策 1、SWOT分析 2、项目存在的问题及对策 SWOT分析 优势（S）: 扬州独一无二的坡地水景别墅，根据项目原有地形对部分标高进行调整，形成坡地的感觉，并且将水系贯穿其中，基本上可以满足每户都有水景。 私家园林设计，所采用的是中国古典园林的造园手法，结合扬州本地的园林特点来建造的。 将中国水墨画的特点融入建筑，建筑外立面采用青灰色和白色作为主色调，所以整个项目所体现的是一种完全的现代中式的感觉。 其次该项目在节能环保方面采用了地源热泵中央空调系统,它不受外界温度的影响,整栋别墅的每个房间均可自由调节运行状态,比一般的中央空调系统节能40%以上,是目前世界