2009年潍坊中建大观天下项目定位和营销总纲.pptVIP

主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题社区开发模式基本特征 大一期启动区预计在2010年6月份入市，对于大一期启动区的价格定位，光合理想充分考虑项目的产品特殊性，运用市场比较法结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对项目的价格进行定位。 大一期启动区物业类型多样化，有洋房及小高层等两种物业类型，而片区的目前缺乏具有可比较性的洋房，因此在确定这部分类型的物业的价格时，我们拟采用在市场类比市场的横向比较，分别对项目中不同类型的物业进行分别定价。 小高层物业价格定位 1、价格参考物业的确定 项目处于高新区规划中的东南组团居住中心区。在此区域的房地产市场上，我们根据项目的市场影响力、开发规模、开发时期等参考因素选取具有较强参考性及竞争性的项目作为分析比较的项目。 根据片区目前在售或即将销售的项目的情况，我们选取了玫瑰园、紫苑公馆、唐宁府、世贸中心四个项目作为本项目的市场价格类比项目。 结合片区的市场情况及光合理想的操盘经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质： 参考同区同类楼盘之价格水平，利用“市场比较法”制定整体平均价格； 4、制定最终的物业均价 潍坊市整体房价2009年比2008年上升6.8％，片区的整体房价2009年比2008年上升超过了10％，预测2010年的片区的房价将比2009年继续上涨，上涨幅度在10%左右，启动区的推售时间预期在2010年的6月左右，因此，启动区小高层住宅物业的均价预计在现在测算的基础上将有8％左右的提升： 3600 ×（1＋8％）＝3920 元/平方米 因此预期启动区小高层住宅物业的销售均价为： 3920元/平方米 洋房物业价格定位 对于项目的洋房产品，我们在定价中拟采用如下两种方法从不同角度分别得出项目的参考均价，再根据两种方法的科学性与可比性赋予不同权重得出本项目洋房产品的最终均价： 通过与天润·浅水湾洋房的比较得出本项目的参考均价； 参考潍坊市同一类别项目中普通住宅小高层物业与洋房物业的价格差异比例来得出项目的参考均价； 潍坊市整体房价2009年比2008年上升6.8％，片区的整体房价2009年比2008年上升超过了10％，预测2010年的片区的房价将比2009年继续上涨，上涨幅度在10%左右，启动区的推售时间预期在2010年的6月左右，因此，启动区小高层住宅物业的均价预计在现在测算的基础上将有8％左右的提升： 3860 ×（1＋8％）＝4168 元/平方米 分享无限生活 方向思考 中建会四原则 3、营销推广策略 —DM、短讯等配合节点以及小众活动营销 DM：在重大活动或关键节点时派送 随项目专刊派发 短讯：不定期的客户维护，每周根据客户活动安排对目标客户发送项目活动信息 关键节点发送项目销售信息 重大活动与关键节点 根据客户群特点对特定圈层群体进行群发 4、五大客户行动 行动关键点： ——整合资源，互相渗透 ——高度客户关怀 第一战役： 市区第二销售中心开放 5、关键节点设置 —要在激烈的市场竞争取胜，合力打好三大战役 第一大战役：市中心展场开放 目标：借此节点，结合项目进行一次高调活动 项目形象建立，以此为开端展开一系列主题活动 第二大战役：营销中心及样板房开放 目标：积累600批客户，通过高品质的展示再次吸引客户 增加客户信心，促成成交 第三大战役：项目公开发售 目标：开盘势销，实现销售目标 2010年 2011年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 第一大战役 围墙、户外广告 产品意见征询 区域发展论坛 市中心展场开放 前期案名、项目LOGO及形象的释放 载体一：围墙 至少保证樱前街、东方路两面 载体二：户外广告牌 可先启动项目地块、市中心、火车站三个地方广告牌 2010年 2011年 1 2 3 4 5 6 7 8 9