邯郸房地产市场分析2.49MB.ppt

* 产品类型趋势分析： 根据供需关系表明，高层和小高层的产品具备一定竞争力。 土地成本不断增加，开发商必须通过增加建筑高度、提高容积率去降低楼面地价，预计在未来的两年内多层和小高层产品将在邯郸住宅市场“消失”（有限高要求的地块除外）。但随着收入的进一步提高、土地稀缺性的进一步显现、对住宅品质及休闲渡假别墅的需求将进一步加强，受土地政策的影响，市区内无法建设别墅，同时受景观环境的制约，别墅市场必将转移到周边景观环境优越的地区，打政策的擦边球，依托周遍县市的强大购买力，形成旅游、休闲、渡假于一体的房地产市场！！ 住宅市场主要竞争力分析 * 邯郸市目前对于户型的需求主要集中在三室两厅. 注：实地调查统计所得 目前邯郸市在售项目的居室类型主要集中在三室两厅，只有少量在售项目存在主力面积过大的问题. 供给状况： 需求状况： 住宅市场主要竞争力分析 * 三室两厅两卫的产品从居住的舒适度、功能间设置合理性、实用性、房屋总价等方面都是消费者需求与开发商提供的首选，但在90 ㎡以下住宅需占总套数70%的政策影响下，小户型的供给量将有所增加，小户型产品的市场竞争将愈发激烈。 户型比例分析： 住宅市场主要竞争力分析 * 注:修正后数据 实地调查统计所得 对于面积的主流要求在100㎡-120㎡之间,三室两厅两卫为主。 目前邯郸市在售项目的户型主要集中在130-140㎡的三室. 供给状况： 需求状况： 住宅市场主要竞争力分析 * 结合政策的因素，预计90㎡小户型市场有相当大的放量。结合供求关系, 100㎡-140㎡面积区间的供给量仍是市场主流。 面积分析： 住宅市场主要竞争力分析 * 住宅市场价格分析 9% 8% 18% 15% 27% 28% 27% 26% 5% 3% 15% 20% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 3000-3200 3200-3400 3400-3600 3600-3800 3800-4000 4000以上 单位:元/平方米 原始数据 修正后数据 目前邯郸市住宅产品均价集中在3600-3800元/㎡,各地区单价差异不大,东部地区价格稍高. 价格供给状况： * 现阶段政府将继续贯彻严格控制土地开发的政策，结合各项经济技术指标，预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品整体价格水平将上涨500—800元/㎡ ，主力价格区间为4000—4500元/㎡。 价格对比及趋势分析： 住宅市场价格分析 *  总价区间集中在40—50万元之间，占总比例的48% 总价供给状况： 住宅市场价格分析 中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万，70万以上承受的比例约在26%，若按100平米计算，26%的客户可承受7000元/平米的单价。 总价需求状况： * 从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在45—50万元之间的产品市场竞争力较强。 未来一至两年内总价的趋势将受价格变化趋势、面积变化趋势的影响。 由于土地政策的影响，市内无别墅用地，总价将在40—60万左右徘徊，高层和小高层项目是市场的主力产品，高总价必然会出现在环境硬件好、承受力高的区域，产品类别必须提高一个层次！ 总价趋势分析： 住宅市场价格分析 * 住宅市场风险分析 对前期进行的市场容量（供、需调查）、竞争力、价格、营销策略调查及相关分析预测，结合外部环境研究（包含经济、社会、政策等多方因素），对邯郸房地产宏观市场风险进行筛选，并针对主要风险进行识别、判断，为后期项目风险预测及不确定分析提供基础帮助。 主要风险 风险起因 风险结果 后果影响 主要对策 户型风险 政府规定住宅项目中90 ㎡以下户型需要占到总比例的50%以上 预计未来一两年内大量小户型产品面市 小户型产品竞争激烈；同时由于接纳量有限可能造成产品滞销 建筑设计上综合考虑；提高产品附加值；调整营销策略 价格风险 价格随市场上涨 总价上涨 部分客户质疑 制定合理的价格及付款策略；制定针对性的开发计划及营销策略 政府宏观调控 打压合理销售价格 客户观望等待 信心风险 由于销售市场管理不规范 实际产品与宣传落差过大 客户信心丧失 保证实际产品与宣传的同样性；设置接待中心、样板间、样板区； * 小 结 1、邯郸房地产市场发展迅速，销售火爆。主要体现在卖楼花、市场不做推广，同时基于当地强大的购买力（矿老板），形成了现在的格局。别墅市场需求旺盛，但目前无地可建！ 2、由于邯郸房地产市场销售火爆，故本土发展商不注重在建筑、规划、户型、景观等方面下苦工，导致整体开发水准不高，对于一线城市的发展商提供良