陕西豪城商业广场商业中心项目前期市场分析1.82MB.doc

豪城商业广场前期市场分析研究报告谨呈：宝鸡豪城房地产开发有限公司 2012/06/202012/07/20工作成果宝鸡市规划与发展调研宝鸡市土地市场调研宝鸡市房地产市场调研宝鸡市产品发展调研客户访谈业内人士访谈项目背景资料研究项目土地价值研究西花园版块市场现状研究西花园版块市场竞争研究西花园版块客户研究类似相关案例借鉴项目各层面定位项目VI设计项目物业发展建议第二阶段项目整体定位与物业发展建议第一阶段项目市场调研及项目初判宝鸡房地产市场状况宝鸡房地产市场版块特征宝鸡各区域房地产市场特征宝鸡消费者需求项目未来预判21个工作日21个工作日2012/08/20项目前期工作阶段划分报告思维导图宏观背景分析 城市宏观运行 房地产市场发展政策环境与影响项目宏观背景 区域发展与价值宝鸡市发展历程项目片区规划发展 项目区域价值 区域房地产市场发展宝鸡市整体市场宝鸡市细分市场 项目??场机会 宝鸡市消费者调查研究消费者需求研究消费者商圈调查 客群需求商机 项目地块初步理解 项目本体分析 项目未来预判宝鸡市大商业现状 项目竞争机会 宝鸡市竞争对手第一章 宏观背景分析1.1 城市宏观运行1.2 房地产市场发展1.3 政策环境与影响--从城市宏观运营状况、整体市场发展及大势角度分析，判断项目未来所处的基本宏刍肪?-城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础1.1 城市宏观运行数据来源：宝鸡统计局年度2002200320042005200620072008200920102011GDP（亿元）2182613204154775807148069791003增速（%）8.10%8.30%8.50%8850%9.10%9.40%9.60%9.90%10.30%10.50%宝鸡GDP近三年保持了10%左右的增长速度，特别是2011年在国家宏观调控的背景下依然保持了10.5%的增速；2011年宝鸡GDP突破千亿元，在经济的强烈带动下，宝鸡房地产市场进入高速发展阶段。宝鸡人均GDP达到三线区域中心城市前列统计指标（2011年）宝鸡咸阳锦阳德阳GDP（亿元）9791099960921人均GDP（人民币）26262224462081225479全社会固定资产投资(亿元)835.22865.41822.34807.15房地产投资(亿元)842784793827全市户籍人口（万人）379.67489.48461.39361.58城镇居民人均可支配收入（元）189781808317532185802011年宝鸡市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要三线城市）相比，均处于相近水平；2011年宝鸡市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，已经超过了其它三线城市；宝鸡的经济基础处于三线城市的前列。数据来源：各地统计局1.1 城市宏观运行宝鸡的经济增长保持高速增长，目前已经超过一线城市增速宝鸡近3年年GDP平均增长率为10.5%，已基本达到了一线城市的增速。宝鸡2011年人均可支配收入平均增长率为16.1%，已超越了全国主要城市，增长速度惊人。数据来源：各地统计局1.1 城市宏观运行宝鸡市城市人口规模稳中递增，城市发展潜力巨大截止2011年末，宝鸡市辖区人口379.67万，宝鸡市城市人口97.3万。 虽然城市综合竞争力在全国副省级城市中排名相对靠后，但就城市人口容量一项指标来看，2011年宝鸡市常住人口发展潜力非常明显。年份总人口城镇人口人　数年增长率（‰）人　数年增长率（‰）1980128.841.52121.391990278.892.28206.982000318.010.94255.792011503.424.45379.671.57宝鸡市城镇化发展速度较快，处于同类城市（咸阳、德阳、锦阳等）最高点；同时城镇规模大，辐射能力强 ，也使得宝鸡成为西北地区除西安外最大人口聚集型城市之一，城市发展潜力巨大。数据来源：宝鸡统计局1.1 城市宏观运行分行业来看，批发业零售额同比增长最快达25.07%，住宿和餐饮业零售额同比也录得23.12%的增长速度。批发、零售业 （亿元）住宿和餐饮业 （亿元）其他行业（亿元）2010年158.7127.291.962011年198.533.62.3增长幅度25.07%23.12%17.30%宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势1.1 城市宏观运行宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势，而且自2008年开始增速有所加快。2011年宝鸡的社会消费品零售总额达234.4亿元，同比增长达24.7％。宏观经济与房地产市场发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～250