2010年度江西抚州融旺国际公馆项目市场策略报告.pptVIP

“融旺国际公馆”市场策略简报 前言：操作商业项目须把握的几大关键点 1、了解当地商业市场布局。包括：商业售价租价情况、店铺进驻及经营情况、区域人流车流量等一切与商业有关的市场信息。 2、了解当地居民收入情况、消费喜好及消费习惯。 3、掌握项目所针对的三级客户体系：投资客户、经营业主及消费者三部分之间的关联。 4、设定合理的售价、租价及投资回报率。 5、明确项目的业态定位和布局。 6、制定出适合项目发展的整合推广及销售策略。 目 录 PART1 市场分析 PART2 项目概况 PART3 项目SWOT分析 PART4 商业地产分类 PART5 商业项目操作模式 PART6 本案操作思路 PART7 视觉形象展示 PART1 市场分析 1.1 抚州商业地产市场宏观分析 抚州整体商业地产发展疲软，截止目前，无一商业项目运作成功，整体宏观环境较为特殊，市中心繁华地段商业亦难发展。对本案而言，于此类市场中风险与机遇并存。 抚州市区缺乏特色商业街，除服装业外其他各种业态发展混乱，零星分布、不成规模。 洪客隆是目前抚州城区内唯一经营较好的大卖场，其余均不景气。但据调查，抚州居民消费力较强，故国际性大卖场的引入势在必行。 1.2 抚州商业项目运营现状分析 目前运营较好的项目：洪客隆百货、马家山广场。 运营停滞的项目：丹亭步行街、抚州小商品城、田缘商贸广场、国光休闲服饰。 竞争力较大项目：步步高百货、时代城市广场、均天广场、君临福泰。 赣东大道 PART3 项目SWOT分析 3.1优势分析 所处区域为老城区核心，周边人流车流较大，这是商业项目成功运作的前提和根本。 周边沿街商业较为成熟，整体商业氛围浓厚。 竞争压力相对较小：对本案商业部分而言，目前市场内直接竞争对手较少。构成一定竞争威胁的有对面君临福泰、南面均天广场、时代城市广场以及北面的洪客隆，但只要进行合理的差异化竞争，应能快速化解。 产品设计合理：开间进深合理配比、步行街投入大量资金进行遮阳设施建设、步行街二三楼通道及上下电梯的配备等，这一切都将有利于商业部分的销售。 3.2劣势分析 下沉式设计规划，不利于商业项目的操作。一是不利于聚客、二是容易倒灌雨水。 商业部分体量较大：占总规模的近30％，不易消化。 商业分布不合理：其地块性质决定了商业布局，整个项目沿赣东大道的商业体量较少，而内街体量大，有一定销售难度。 抚州整体商业地产市场运作非常差，不成熟的市场环境对本案商业部分的运作造成很大困难。 周边丹亭步行街运作的失败，对本案的操作将造成一定影响。 3.3机会分析 本项目处于老城区中心，投资潜力大；老城区作为以商业为主体的商业中心，投资潜力巨大，赣东大道沿线将成为抚州市房地产市场的热点区域。本案的投资价值和升值潜力巨大。 3.4威胁分析 步步高将迁移至均天商场，距离本案较近，且规模较大，对本案的主力店招商工作会有一定影响。 时代城市广场将于今年年底重新包装上市，对本案销售将构成一定竞争威胁。 市政府的迁移，对投资置业者的购房意识具有一定引导作用。随着新城区配套的不断完善，该区域楼盘凭借其价格、环境等方面优势将吸引大量置业者，对老城区项目包括本案在内会造成一定的客户分流。 PART4 商业地产分类 4.1商业地产分类 一般商业项目按其性质可分为以下几类： 1、购物中心（市区、社区、街区购物中心） 2、商业步行街（商业街、步行街、专业街、特色街） 3、批发市场（服装、小商品、农贸、家居、建材、汽车等专业或综合性市场） 4、复合型商业地产（商办+商住+商务、酒店+商场+写字楼） 5、社区商业（社区购物中心、社区商业街） 6、休闲娱乐商业（旅游商业地产、购物公园） 4.2本案商业性质 ★本案属于社区商业＋购物中心两种相结合的商业模式。 ★沿街商业受街道人流、车流、交通、配套以及周边商业氛围等因素影响较大；而社区商业更 多的与社区规模、业主消费喜好、收入情况、消费习惯以及社区入住率等情况相关联。 ★本案这种较为复杂的商业特色必然决定了我们不能仅凭任何一种单一的销售模式来操盘，需 要融入更多周边地域特色及元素，采取多重销售策略相配合的方式，方能照顾全面。 PART5 商业运作模式 5.1商业运作模式划分 就目前的商业模式来看，主要可分为三种： 一是综合性商业模式 二是主题性商业模式