2010年度苏州丹景廷个案市调报告.pptVIP

项目营销分析 推案策略分析 推广阶段分析 项目包装分析 运用媒体分析 活动策划分析 项目卖点分析 6 9 10 11 12 1 3 6 市场导入期 2 开盘强销期 持续销售期 09.9.26 现场售楼处进场 09.10.28一次加推 09.11.28二次加推 09.12.10三次加推 去化一期未售房源 2010年5月中旬二期开盘 推案策略分析 09.12.12四次加推 09.12.19五次加推 多层 09.10.18开盘 小高 别墅 把握本案竞争优势，主推区域稀缺产品花园洋房房源，首先树立项目良好口碑，为后期去化打下基础 花园洋房和小高层混合销售,在花园洋房房源缺乏的情况下，密集稳步主推小高层，主动引导小高层去化 推案明细 100% 20 111 花园洋房 09.12.19 100% 22 102幢2单元 小高层 09.12.10 100% 22 102幢3单元 小高层 09.12.12 100% 40 112、116 花园洋房 09.11.28 100% 38 101幢2单元 102幢3单元 小高层 100% 20 121 花园洋房 09.10.28 100% 44 103幢1、2单元 小高层 42% 12 106 叠加别墅 100% 22 103幢3单元 小高层 100% 100 107、117-120 花园洋房 09.10.18 幢号 98% 340 合计 去化 套数 产品形态 推案日期 项目营销分析 推案策略分析 推广阶段分析 项目包装分析 运用媒体分析 活动策划分析 项目卖点分析 酝酿筹备期 开盘强销期 集中销售期 6 塑造英伦 贵族形象 9 8 10 11 2 1 12 3 秋季房交会 现场售楼处进场 开盘 持续稳步加推 启动项目形象宣传 进行前期客户积累 推广阶段划分 巩固形象定位 维持项目热度 强化项目形象 强势占据市场 项目一期推广阶段划分 总结 项目于2009年10月开盘，09年共推出房源340套，实现销售率98%，入市以来市场表现抢眼，为热销明星楼盘 目前项目销售周期处于一期末期，所推房源已基本完成去化，所剩房源为几套叠加别墅，以及二期小高层 目前项目售价为：花园洋房7500、小高层6500、叠加别墅7300 前期把握项目竞争优势，主推花园洋房房源，成功抓取目标客源，受到区域内客户的追捧 后期开始加推小高层房源结合花园洋房销售,由于区域内供应量不足,小高层房源顺利保持良好去化 项目二期将于2月底启动宣传，3月中旬开盘 目前项目样板房尚未公开，考虑到花园洋房受客户追捧，去化问题不大，后期去化重点为小高层，建议首先尽快落实小高层的样板房 项目小高层主力客户年龄层较低，以25-35岁为主，建议样板房的装修风格在配合项目整体英伦风格的基础上以现代简约为主 本土客源对小高产品接受度不高，后期小高要顺利去化必须开拓其他区域客源。 项目营销分析 推案策略分析 推广阶段分析 项目包装分析 运用媒体分析 活动策划分析 项目卖点分析 项目包装分析 售楼处外部包装 售楼处自然暖色调砖面与项目砖红色外立面色调保持一致，基调沉稳大气 售楼处很好地起到了强化项目英伦贵族形象定位的作用，形象醒目能够有效抓取客户注意力。 项目包装分析 售楼处内部包装 售楼处内部暖色调装潢，大气奢华，欧式布艺沙发，雍容华贵，带给客户上层贵族般的体验感受，凸显项目高端品质。 LOGO是项目的精神提炼，建议售楼处内增加一些项目LOGO标识，以强化客户对项目的印象 客户普遍对项目广告中手持权杖的老人印象深刻，建议可以在售楼处内放置一张大型海报，使客户将通过广告建立的项目形象与项目现场印象形成心理对接 项目包装分析 售楼处内部包装 花式布艺窗帘，衬托出欧式田园气息 宫廷式拱廊与拱门，厚重的油画，体现项目贵族品味 小细节设计体贴入微，为客户带来贵宾般的服务体验，营造尊贵氛围 高新区首个节能环保示范住宅小区的卖点并未得到强化 建议可以设置一个独立的建材展示区，将产品所运用的高科技节能建材进行集中展示介绍 项目包装分析 工地现场围板包装 目前工地围板包装的软文以触动客户心理层面的项目形象感性诉求为主 项目开发商具有苏高新背景，实力雄厚，在苏州市场上有良好口碑，建议可以明确开发商的专业性，加入理性诉求，以增强客户信心，提高购买欲 由于使用时间较久，售楼处的包装都显得比较旧，而且有浓郁英伦特色的装饰品较少，售楼处给客户带来产品风格体验的作用未能充分发挥 建议二期推广阶段将售楼处包装重新加强，增强英伦氛围的营造 目前售楼处的吧台基本处于闲置，建议可以从英国球迷习惯在酒吧看球的特点切入，在配置好吧台酒类产品的同时，同时配置一些英超俱乐部、英超球员的海报、球衣等产品，以迎合小高主力客群 目前售楼处内的柜子上陈列的物品很少，显得很空荡，建议可以补足一些陈列物品，比如英国伦敦大