2010长沙南郡项目前期定位第2轮深化报告.pptVIP

长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告 回顾：上次报告中已达成共识的核心结论： 本次报告需要重点关注内容： 第一章：商业篇 本项目D24地块商业价值的深入挖掘与定位方向 基于未来南城住宅与居住人口新增的商业发展机会判断：需求与供给两个层面 居住人口的消费力角度：分析研究服务范围内住宅人口所需的商业规模 未来5年后，以项目为中心6平方公里范围内住宅人口将增至14万左右，6-7年后达到21万 根据居住人口推算：未来5年区域内商业需求面积将接近13万㎡，6-7年后接近19万 区域住宅人口增长激发对商业需求的增长 而且省府板块三房、四房等大户型居家型产品为主力，区域内居民整体消费实力较高 此外，省府周边公务员小区，户型配比中大多以三房、四房为主力产品，例如： 九峰小区主力户型为150~161㎡四房； 盛湘家园主力户型为123~159㎡三房、四房； 南城当前商业格局：分布不均衡，韶山路》芙蓉路，已形成三个特点不同的小型商圈 南城商业发展分布不均衡，韶山路明显好于芙蓉路，这主要是由于先前长沙纵向延伸主要延韶山路进行，井湾子、红星都已是居住人口众多的人气区域 从商业聚集程度来看，已形成三个相对聚集的商圈，各有特点 家乐福-大润发商圈：基于井湾子成熟居住区的生活商业圈 红星商圈：批发市场繁盛，但生活商业内容相对匮乏，正在建设中 天虹百货商圈：基于将柠檬丽都、申奥美域等居住社区的日常服务商业，以天虹百货为核心 A、家乐福-步步高商圈：总体量约2.5万；物业:大型超市+商业街为主；业态：综合生活消费 经营现状：韶山路沿线出租率80%-90%，租金60-80元/平，整体经营情况良好 B、红星商圈：总体量约4万；物业以超市+商业街+批发百货为主；业态：综合批发市场为主 经营现状：井湾子至红星沿线，出租率80%-90%，且逐渐升高，租金60-90元/平，商业氛围浓 C、天虹商圈：总体量约8.5万；物业以百货+专业市场为主；业态：百货及家居专业市场为主 当前南城经营中商业总量（批发市场除外，含零售与专业市场）约15万，其中主力店约11.5万㎡ 现有供应与未来需求的对比：总量缺口有限，但区域辐射范围内当前供应空白 从未来居住人口需求VS南城商业格局现状小结： 未来3-5年区域内的超大型商业体：1、长沙奥林匹克花园的CPD主题商业都 未来3-5年区域内的重要商业体：2、湘府大都会及周边融合而成的综合商业体 竞争区域商业供给：大托商圈重型商业体—中信新城购物中心+家润多奥特莱斯 从未来居住人口需求VS南城商业发展趋势小结： 政府人口消费力：合计约4000人餐饮，尤其是以中高档私密性好的餐饮消费为主 项目商业地块紧邻湖南省政府和天心区政府，其潜在的消费力不容忽视。 因此，有必要针对常驻政府工作人员的餐饮、休闲娱乐、购物等需求开展调研。 三馆一中心未来吸引力分析 省群艺馆人流量大小取决于政府等文化机构艺术活动的频次 三馆一中心未来吸引力分析：地质馆人流量主要取决于地质类科普教育对公众的吸引力 三馆一中心未来吸引力分析科技馆人流量主要取决于科普教育内容及4D电影放映频次 三馆一中心未来吸引力分析青少年活动中心人流量主要取决于团省委培训频次、基地和多功能影院运营情况 三馆一中心未来吸引力分析：必然带动活动型与会议型两类人流，人流量视场馆的活跃程度而定 案例借鉴：深圳中心书城位置相似，设计理念可参照，以书店为人流号召力 深圳书城楼层平面图及业态布局： 深圳中心书城内部业态分布：书店+创意商品精品店+休闲餐饮+便民服务 深圳书城内部业态具体分布及经营状况分析： 休闲餐饮》书店》便利服务》创意商品精品店 在长沙现有类似公共场馆附近也表现出类似的特性：韶山北路图书馆与剧院附近，休闲餐饮与书店型商业发达 景观未来吸引力分析湘府文化公园将成为市民散步、休闲、娱乐中心 景观未来吸引力分析生态景观中轴与公园相连，有利步行人群的进深引入 案例借鉴：北京后海公园休闲娱乐型商业繁盛，酒吧街+特色步行街 后海酒吧街 除三里屯酒吧街外，后海酒吧街是北京另一著名酒吧街。 自2002年起，后海湖边的普通民宅陆续改装成了酒吧、茶馆。相对于三里屯酒吧的快乐与喧闹，后海的酒吧更多地追求优雅安逸的氛围和浓厚的京味文化气息。 案例借鉴：北京后海公园—统一民族色彩的建筑结合自然景观，为酒吧与创意商业增添了特色 案例借鉴：深圳海上世界特色餐饮酒吧街+特色步行街辐射全深圳 改造后的蛇口商圈由三部分组成：海上世界前广场；半山名店坊；太子广场，三个部分总营业面积为21000平方 。 明华轮建筑面积17800平米，以夜总会，酒楼为主；滨海广场营业面积5500平米，有特色餐饮和异域风情酒吧区。 海上世界业态以特色餐厅及情调酒吧、休闲咖啡为主，目前租金范围250-300元。 案例借鉴：