2011年度东河区某地产项目竞标报告.pptxVIP

2011年某项目竞标报告;目录;区域解读;东河区目前房地产业;项目区域认知;项目认知;项目户型产品建议; 营销策略;推广思路：整合、专注、沟通、贴近、借势; 销售目标 针对目标客群，开展有效沟通，吸引区域目标客群、打造特色差异化社区 突显项目核心优势与核心价值，促进销售目标与销售计划按期顺利完成 品牌目标 在项目功能价值基础上，深入挖掘、提升其精神价值（附加价值） 树立品质、民生项目形象，提升项目内涵的认同感，提升项目在业内外知名度与美誉度 为扩大企业知名度、建立良好企业形象奠定坚实基础;本项目总建面积仅123433平米，营销总目标清晰——要达到“快速清零，快速回款”，因此策略上必须精准发声，节奏鲜明，有序消化。;营销执行节点：;营销执行节点：;营销执行节点：;营销执行节点：; 价格策略;市场需求;项目定价方法说明—竞品比对法;整体价格策略 定价原则：综合考虑市场竞争、客户需求以及开发商战略要求确定项目整体均价 定价方法：主要采用竞争导向定价，并结合需求导向定价，具体方法为竞品项目加权定价法 竞品项目：竞品项目为东河区经济适用房项目，参照其他区域经济适用房项目;调价策略 以小步快跑，快出快销方式建立本项目价格体系，以利于销售工作开展及项目价值提升 不定期上涨价格增加客户购买的紧迫感、营造项目不断升值的态势 价差策略 楼栋差价考虑位置、景观、遮挡、噪音、推盘时间等因素，拉开价差并逐步上涨 单位价差根据采光、位置、景观的不同进行设定，避免形成销售不均 楼层差价考虑采光、视野、位置、景观之不同。 户型差价考虑舒适度、设计、景观、噪音等不同形成差价;价格控制原则;销售策略;最大限度扩大认筹量，以此扩大项目知名度和影响力。相应地，需降低认筹门槛。;最大限度地保证每一位参加选房的客户都能够选到合适的房源，不流失任何一个销售机会。;坐销与行销相结合，从等待客户上门，到主动走出去，与客户接触，推介项目;考虑到项目的形象与货量, 建议: 2011年面市之初,派单蓄客手段为主，主要以集中立体轰炸的广告,结合大型活动引爆市场 ???形成全城众口相传，相约而至之盛况； 项目开盘，市场成功引爆之后，采取行之有效的客户拓展方式，主要采取线下方式传播，主要拓展方式有“老带新” /“转介绍”/“大客户”三种线下蓄客方式，并加大力度。 2011年蓄客,线上线下双管齐下;拓客措施;拓客措施; 媒体推广策略;本项目做为本区域最具特点的项目，目标客户明确，销售任务明确，在广告媒体上力求“快、准、深”，达到快速树立项目个性形象，传播准确到位，深度影响客群的目的。;巡 展 ;报纸：具有及时性和广泛性的特点，但延续性不足，因此投放时应选择发行量大的媒体，推荐以东胜报为主力媒体，鄂尔多斯晚报、鄂尔多斯日报、北方新报《新周末》以及内蒙晨报鄂尔多斯版作为补充，适用于蓄势期、强销期及延续期，根据销售情况、客户到访量、促销活动等配合投放 道路引导推广：包括路牌、道旗等形式，有持续性强，对目标客户的引导性强的特点，但宣传效果有一定的区域局限性。适用于在整个销售过程中持续使用道路引导推广手段，但为引起路人关注，应阶段性的更换广告画面。 户外广告：合适的高速路高炮或桥体广告。针对本项目，建议包茂高速的户外、109国道的户外。适用于整个销售过程，但为引起路人关注，应阶段性的更换广告画面。 短信广告：具有到达率、浏览率高，价格低廉，时效性强的特点，但具有目标客户群不具体不明确的特点，适用于认购期及促销活动期。 网络推广：具有信息量大，传递及时，覆盖面广且费用较低的特点，还可进行网上认购等众多功能的设置，但针对的人群年龄段会比较集中。主要以搜房网为主。适用于各阶段的销售重点及时更改宣传信息。;广播推广：具有覆盖面广，传递信息及时及价格相对经济的特点，但信息量不够充分，只能实现客户的初步认知。推荐以东胜交通频道、音乐频道为主。适用于认购期及开盘期，强销期及延续期可根据需要阶段性使用。 DM直投：具有针对性强，信息量大的特点，对目标客户锁定的精确度是使其效果最大化的关键因素。适用于销售的任何阶段，特别是针对某一户型或促销活动容易达到效果的最大化 电视：电视广告具有视听结合, 收视率高,传播范围广.印象深刻的特点。但其信息量小，转瞬即逝受收视环境的影响大，不易把握传播效果，因其费用较高及于我们的目标客户群有一定偏差，不建议采用。 杂志：杂志广告具有针对性强，吸引力强，效果持久对读者心理影响大等优点，但其成本费用高，时效性差，无法针对某一活动作出迅速传达信息，且东胜本地杂志无论从杂志质量、发行方式，还是受众的广泛性都有欠缺。;费用类别;形象包装;;形象包装;我们的服务;保姆式服务第一波;;;;;保姆式服务第二波;;提升案场执