2011年度浙江上虞市42号地块项目提案报告.pptVIP

上虞市42号地块项目提案报告 上虞市概况 上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市。总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万（2009年）； 上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯通全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程； 2010年，上虞全年实现地区生产总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元； 上虞在市域发展结构上确定了“北工、中城、南闲”的总体空间布局；在中心城区的规划建设上，确立了主攻城北新区的发展思路。 项目解读——上虞竞品项目分析 地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路 占地面积：71810㎡ 总建筑面：130170㎡ 容积率：2 绿化率：31% 建筑形式： 高层×13栋 项目地址：百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道） 占地面积： 71810㎡ 总建筑面积： 130170㎡ 容积率：2 绿化率：31% 建筑形式： 17F× 12幢、 24F× 3幢、独栋/联排/叠加别墅 商品住宅市场解读 上虞市在售的商品房项目主要集中在城北和城南地区； 从销售均价上看，城北地区的价格是整个上虞市最高的，商品住宅均价维持在12000-13000元/平方米； 目前，上虞市场上在售的商品住宅项目主要以毛坯房为主，仅天香华庭项目是精装修标准； 上虞地区缺乏真正的豪宅项目，作为市场标杆的滨江1号仅在房型面积和景观上满足了豪宅的标准； 从客户层来看，客户主要以本地自住硬性需求为主，投资性客户较小； 项目解读——区域位置 本案位于上虞市城北新区新行政中心的西北侧； 与新建的上虞市民中心、文艺中心、图书馆等城市公共服务设施隔仅一路之隔； 项目北面为规划中的高铁枢纽站； 项目解读——基地现况 项目解读——项目概况 占地面积：62516平方米 总建筑面积：150000平方米 其中：住宅建筑面积：110714平方米 社区用房：453平方米 商业及公建配套：1583平方米 容积率：1.8 建筑密度：16% 建筑形态：9幢高层组成 总户数：687套 绿化率：45.2% 车位：958个 项目解读——房型分析 从房型上看，1、2、3号楼全部安排了一房的房型，面积过大，走道动线过长，利用率较低； 建议2-14F的房型从4套一房的房型左右拼接成两套三房房型； 或中间两套一房拼接成三房房型； 项目解读——房型分析 B-4房型为一房，从单套面积来看相对较大； 建议将两套B-4房型进行拼接，将西侧或东侧的卧室接入B-3房型，形成两梯三户的格局； 或直接将B-4房型拼入B-3房型，形成两梯两户的大平层格局，提高每户的私密性； 项目解读——房型分析 楼内C-3房型的面积是243平方米的大平层房型，两种房型面对的客户层不属于一类，因此建议这两栋楼内的房型全部拼接成两梯两户的大平层房型； 在装修上形成套种套的格局； 项目解读——SWOT分析 威胁 周边即将开工建设的项目众多，且规划、体量都与本案较为接近，未来竞争激烈； 周边土地储备量较大； 项目解读——产品定位 位置：东至望山路、南至王充路、西至华维路、北至三环路 开发商：浙江滨江集团 占地面积：94508平方米 总建筑面积：187016m2，其中住宅186886m2 容积率：2 绿化率：30% 建筑密度：12% 户数：1540户 车位：1479个 建筑形态：?3×32F+8×29F 建筑高度101.7米? 项目解读——周边未上市项目 滨江·城市之星概况 本案 城市之星 项目解读——周边未上市项目 滨江·城市之星解读 城市之星系列一向是滨江集团所有商品住宅项目中定位最高的； 参照杭州滨江城市之星的定位，预计本项目会走精装修路线，项目报价将在20000元/平方米以上。 位置：南至江广路，西至江东路，东至兰芎路，北至规划道路，位于本案西北面 开发商：浙江滨江集团 预计开工时间：2011年11月1日 预计竣工时间：2013年8月 占地面积：96417平方米 总建筑面积：约212100平方米 其中，住宅建筑面积：148456平方米 商业建筑面积：63624平方米 容积率：2.2 绿化率：30% 建筑密度：15% 地块成交总价：11.05亿元 楼板价：5210元/平方米 项目解读——周边未上市项目 滨江·阳光海岸概况 本案 阳光海岸 位置：经济开发区聚英路以东、滨江路以南、舜江西路以西、五星路以北地块 开盘时间：未定 占地面积：8.4万平方米