2012年四月17日成都市电梯豪宅产品研究.pptVIP

区域 项目名称 主力供应面积（平米） 畅销 面积 （平米） 销售速度（套/月） 滞销面积 销售价格（元/平米） 城南 誉峰 180-360 200 40 360 17000-18000 城南1号 175-248 195 30 无 12000-14000 半岛城邦 111-274 150-162 30 274 10000-11000 蓝光1881 188-298 （部分精装销售） 188-197（清水）、220 （精装） 清水：25套（2012年2月新加推房源） 精装： 10套 220-298 12000-13000（清水） 18000（精装） 【研究结论四】 220平米精装产品送两车位，在保持不变的提高产品附加值 核心价值区的边缘区域，同区域地块竞争力弱，面积区间跨度大，客群定位不够精准，大面积高总价产品无市场竞争力 畅销户型在150-200平米，套三或套四型舒居户型，滞销户型在300平米以上，高总价房源与别墅类产品存在竞争差异。 成都高层电梯豪宅市场 区域 项目名称 主力供应面积（平米） 畅销面积（平米） 销售速度（套/月） 滞销面积 销售价格（元/平米） 城西 中海 金沙府 135 175 135 40 无 9200-11000 华润 金悦湾 211 249 298 298 10 211 20000-22000元 城中 朗基 望今缘 236 278 236 278 4 无 29000元 【研究结论五】 楼面地价拉高销售单价，大户型总价过高，与别墅型产品形成价格冲突 高端产品决定高端人群，特别是企业类客户的出现，对产品有购买实力对产品有了大空间需求 高端豪宅需要精准的客群定位 ，客群定位决定产品定位容易引起削弱产品的市场针对性和市场竞争力。 成都高层电梯豪宅市场 区域 项目名称 主力面积（平米） 畅销面积（平米） 销售速度（套/月） 滞销面积 当前价格 （元/平米） 城东 九龙仓雍锦汇 220平米 0 4 0 18000 九龙仓 御园 137-168 137-168 40 无 11000 保利康桥 123-335 123、172 20 335 15000元 （交10万抵20万） 【研究结论六】 项目产品针对性弱，户型过大，单价过高引起滞销 区域价值决定受众人群，消费群特征决定产品定位，产品定位决定产品价格 成都高层电梯豪宅市场 高层豪宅【消费群体特征】 1、年龄情况：主力购买年龄段35-50岁左右； 2、行业分布：金融、商贸、房地产、能源为主 3、职位情况：企业高管、私营业主 3、客源情况：以成都本地客户为主，城南区域有小部分外地客户 城东及城西区域以地缘性区域客户为主； 4、置业需求： 1）住房面积需求：150-200 平米 2）室内空间需求： 空间私密性好,景观视野开阔 两个以上的独立卫生间 拥有独立的休闲娱乐空间 配有客房 产品附加值（赠送空间） 【研究结论七】 成都高层电梯豪宅市场 * 4）配套需求： 周边需有便捷传统型生活配套 每户需配备两个以上的车位 户外公共空间有娱乐性基础配套 专属的亲朋接待休闲娱乐场所 5、购买目的： 企业型客户：企业商务接待，企业高管居住为主 多次置业客户：改善居住（子女同住、养老型）、闲置资产保值 异地流动型客户：投资兼自住（基本集中于商务区） 6、影响行为的主导因素： 【研究结论七】 区域地段、区域配套 产品价格 产品设计 产品附加值 产品附加值 物业服务 成都高层电梯豪宅市场 * THE END 谢谢聆听 * * * 中海金沙府 现代简欧建筑，配有临街底商，园林成中庭集中式排布 外立面：楼体采用干挂石材与外墙涂料相结合； 园林景观：中庭集中式景观，以户外泳池作为主景观区，配合传统植被 【建筑与景观】 典型个案分析： 中海金沙府 【精装标准：6000元/平米】 室内装饰为现代风格，墙面以墙纸工艺进行处理，地面以客厅公共区域以石材进行地面铺装，卧室以木地板进行铺装 厨卫品牌为同类一线品牌 目前在售产品为清水交房，前期精装产品6000元/平米 典型个案分析： 中海金沙府 【户型配比】 户型 面积 （平米） 总套数 配比 A 135 60 33.3% C 175 90 50% D 195 30 16.7% 总计 —— 180 100% 目前一期4、6号楼在售，主力户型135-175平米，热销户型135平米，清水交房，售价在10000元/平米。 典型个案分析： 【量价分析】 中海金沙府 2011年1月加推，以17000元/平米价位高开低走，弹性优惠5个点，当月销售35套； 2011年5月，清水房源9900元特价销售，当月销售88套； 2012年3月8日新推房源9800元/平米起，当月销售40