二手房买卖注意事项 【执行文案】.ppt

3．交房 交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：???①交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。???②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。??? ③房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。 ④房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 4．过户 过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确： ???①到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。???②过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。???③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。 四、明确违约责任 严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点： ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。???②每项主要义务均应有违约责任一一对应。???③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。???④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。???另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。? 总之，在二手房交易中坚持上述原则，严格审核确认交易人、交易房屋、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，促进二手房市场健康有序发展。 第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十七条　 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 如果是二手房主人尚未从开 发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。在此类 二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和 开发商的同意。 注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。 二手房买卖风险防范 　 目的和依据 二手房定义 二手房禁止买卖的几种情况 优先购买权审查 权属审查 买卖双方主题资格审查 共有财产审查 目的和依据? 为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，依据《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定。特编写此课题供大家参考。 定义? 二手房不是一个严格的法律概念，它一般是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明（小产证），可在住房二级市场上进行交易及流通，卖房人拥有完全处置权利的各类型房产。 审查二手房有无下列禁止买卖情形： （1)??? 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；例如：法院冻结的个人房产 （2)??? 依法收回土地使用权的； （3)??? 共有二手房，未经其他共有人书面同意的； （4)??? 权属有争议的； （5)??? 未依法登记领取权属证书的； （6)??? 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； （7)??? 列入动拆迁范围的； （8)??? 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 优先购买权审查 ????1)??? 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权