2016年度苏州圆融时代广场案例分析报告（42页）.pptxVIP

瑞铂慧家 2016年8月;项目印象;动感天幕;项目概况;一、项目概况;;地理位置—— 圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心、第六空间家居，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心、诚品书店，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。 ;北：新光天地 晋合广场;交通状况—— 公路交通 现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路； 2个大型公交换乘中心位于时代广场两端； 轨道交通 轻轨一号线时代广场站有六个地铁出入口，一号线 是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 ; 总规模与经济技术指标;以租赁为主 商业街、写字楼、百货全部只租不卖 由专业的招商顾问团队进行统一招商 由经验丰富的物业管理团队进行运营管理;二、商业街分析; 商业街部分功能划分：圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区； 分别由多个独立建筑有机串联，单体两层。 项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合, 不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。; 多个独栋物业，单铺面积100~800m2，以150~300m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。;内部交通规划;天幕街区的营造 休闲餐饮为主体的商业街区及中间区域小广场聚客的辅助，与天幕形成相互辉映的统一整体。;氛围营造;氛围营造;城市生活景观小品的客流带动 生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。;商业导视系统的应用 项目连廊桥内的LOGO展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造以及功能分区的区分，无形的导视系统。;天幕商业街——;业 态;业态布局;生活休闲区;重点品牌商户： 玩具反斗城——来自美国，享誉全球的玩具专门零售商 顺电——中国高端家电商场代表品牌，专注高端3C数码潮流产品及部分传统电器 Wee-World——来自台湾，中国第一座儿童职业体验馆 卡通尼——来自台湾的五星级飞梦玩国，国内超大室内儿童主题乐园;Wee-world中国第一座职业体验馆暨英语村;立地条件—— 优越的地理位置及交通环境； 区域一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑； 开发商投资实力明显，全部持有经营；促使项目的规划、建设、招商和经营管理等诸多方面与多家国际一流团队合作，强强联合。 经营特征—— 商业建筑设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营； 业态丰富、新型品牌主力店的引进，具有引领苏州时尚消费人群功能； 分析判断—— 区域内目前进驻了不少新商业项目，如诚品书店、新光天地等项目开业，虽可以带动增加区域人气，但同时也有分流的影响； 项目引进品牌中档为主，符合区域消费水平，同时扩大消费群体，定位较为合接地气； 区域内人口目前有限，对整个商业消费有限。 ;三、久光百货分析; 投资经营商： 利福国际集团有限公司 规模：建筑面积17.1万平方米，作为圆融时代广场商业综合体的零售主力店，力求打造苏州最大单体百货店，其体量占据总体开发规模的33%； 物业结构： 商业经营B1-4F/B2为停车场 商业定位： 中高档次现代综合百货（以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充） ;建筑设计;装饰设计;装修设计 ;业态布局;二层商业;三层商业;中庭;人性化服务： 租借童车、轮椅、雨伞服务 免费包装 免费停车;业态布局; 特征： 久光百货经营品牌以中高档次为主，采取差异化突围、补充日韩特色为主体特征。 目前，久光百货有逾500多个品牌，约100余个品牌为首次进驻苏州；其摒弃了传统中端百货之过多重复的大众消费型合资及国际3线品牌，兼顾整体商业定位及开发区消费现状，在高端品牌引进上非大打奢侈品及顶级品牌，更多地偏向于国际1-2线及时尚名品类品牌。 依据现代百货发展趋势及“一站式”商业服务的需求，久光百货在外租区（商业街）、功能区招商上突显：休闲餐饮促进关联销售、商务品位餐饮提升店面形象的特征。;外招/功能店;立地条件 作为圆融时代广场最大主力店及整个商业带动重点，久光百货依靠金鸡湖东岸商务及商业环境日益完善的基础而入驻； 项目的大体量特征要求有庞大的客群做支撑，目前区域的发展正在不断引入人口，这是一个培育发展的过程。;THANKS