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始终把维护广大人民群众利益摆在第一位 ----关于济南市商品房预售资金监管情况的调查 商品房预售许可制度是保障住房制度改革取得成功，将新兴的房地产业培育成为国民经济支柱产业的一项重要政策。实施十几年来，对增加商品房有效供给，降低商品房价格，改善居民住房条件发挥了积极作用。目前，在商品房市场高速膨胀的态势下，相关配套制度不健全，监管不到位的问题越来越来突出，成为制约房地产业健康持续发展的主要因素。自2005年9月起，济南市制定实施了《济南市商品房预售资金监管实施细则》，从源头和过程上规范商品房预售款的使用，维护了购房者的合法权益，提高了济南市房地产业的诚信水平，促进房地产市场在良性的轨道上发展，并被作为“济南模式”加以推广。济南市商品房预售资金监管的具体作法是： 一、建立担保公司、开发商和商业银行利益相关互相制衡的监管机制 济南市为商品房预售款的数额和用途设置监管，委托担保公司对预售款的使用情况实施监管，由担保公司赔偿因监管不力给购房者造成的经济损失。商品房取得预售许可证前，担保公司、开发商和商业银行共同签订《商品房预售款监管协议书》。担保公司向购房者提供《预售款监管责任担保书》作为违约赔偿依据。开发商在商业银行设立预售款监管专用账户，根据工程建设进度向担保公司提出重点监管资金的用款计划和拨付申请，凭担保公司出具的《预售款使用核准通知书》到银行办理用款手续。商业银行提供预售款专款专户的金融服务，并根据工程造价和施工进度证明核定一般监管资金的额度和用途。 2、全过程监督商品房预售款的使用，保障预购人的合法权益 开发商应将商品房预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。重点监管资金只能用作本项目建设必需的建筑材料、设备，支付本项目建设的施工进度款、法定税费等用款事项，不得挪作他用。担保公司除核实重点监管资金外，还应定期查验预售款专用账户资金情况，监督商品房预售款缴存和使用。如发现违规拨付的行为，及时聘请会计师事务所对商品房预售款监管专用账户资金缴存和拨付情况进行审计。担保公司须有固定的经营场所，注册资本不少于5000万元，并缴纳注册资金10%的担保保证金，在开发商未按规定使用预售款造成购房人损失时，优先予以偿付。 3、变监管资金为监管市场，建设主管部门履行职责监管到位 济南市成立了商品房预售资金监管中心，为担保公司联合办公提供场所，并负责实施商品房预售监管的日常工作。作为全市建设主管部门，负责招标确立担保公司，审查担保公司的监管资质。接受商品房预售款使用监督过程中的各项备案，受理购房人对商品房预售款违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。定期对相关商业银行、担保公司进行信用评定。责成因不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的银行和担保公司承担赔偿责任。对预售款每季度的收支结余情况、可疑付款情况和不同意使用预售款情况进行动态汇总，并采取随机抽查和定期检查的方式，对责任三方进行监督检查。 到目前为止，济南市已对96家房地产开发企业的商品房预售款进行了监管，监管面达到100%。只有11家企业预售款使用不当被限期整改，取得了良好的社会效益。这一监管制度的成功实施带给我们几点启示。 一、政府管理要向微观领域延伸，能够触及到社会的最深层次，关注到群众生活的方方面面。 1、最大限度地满足群众的需求和愿景。房屋是人的栖息场所，也是承载家庭的包容体，在群众心目中既是生活的基本需求，也是对未来希望的美好寄托。政府管理的目标就要尽力实现群众买到房买好房的愿望。目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上房者改变了购房意愿，给购房者怨言没有引起足够重视管理下功夫钻研和实践只廉不勤也是腐败行政服务质量和效能。社会信用体系是一项面广、十分复杂的系统工程，政府率先垂范，为各市场主体树立信用。 5、建立信用保障机制惩治失信行为。诚信社会首先是一个法治社会。诚实守信者的利益得到法律法规的保护，失信违法的行为受到法律法规的惩处，诚实守信的道德风气才能真正建立起来的。只有建立在严格规范的监管制度下的信用，才是真正意义的信用。预售款监管制度对各类违规行为都有严格的审查和惩治规定，一旦发现立即提出书面整改意见，限期进行整改。通过定期和随机的信用巡查程序不断加大监管力度，对不认真履行监管职责、造成预售款违规使用的担保公司，停止其预售资金监管担保业务，对擅自拨付预售资金的商业银行，取消其预售资金监管银行资格，对违规使用预售款的开发商，暂停其商品房预售，记入不良信用档案，并按规定予以处罚，严重者要降低直到取消资质。 三、维护市场秩序应着力于市场重点节点的监管，丰富市场监管主体，合理地控制风险水平。 1、坚持有限政府的原则。政府是制度的供给者，应树立适度有效