深度地产2011年08月青岛房地产市场分析部分3.doc

深度地产2011年08月青岛房地产市场分析部分3 3、价格分析 商品房签约价格月度走势签约均价继续回落至11828元/平方米2010年9月份以来，四方区商品住宅签约均价在区域内高端项目签约引领下开始迈入万元大关之列，由于签约结构的不断调整，四方区商品房签约均价一直持续在万元左右波动。2011年，由于新都心片区房地产价值的充分挖掘，受其高端项目签约影响，四方区区域签约均价仅在3月份滑落至万元以下，为9799元/平米。5月份，中海.清江华府、保利.里院里等高端房源集中签约，区域商品房签约价格在4月份再次突破万元大关后继续保持在万元以上，并大幅增长至11508元/平米。6月份，高端房源签约量占比继续增加，区域商品房签约均价持续攀升，至13050元/平方米，环比上扬13.4%。7、8月份随着高端房源集中网签高峰期的终结，区域商品房签约均价开始回落，截止到8月底，四方区商品房签约均价继续下行，为11828元/平方米，价格较上月环比回落3.7%，同比则大幅上涨30%。四方区商品住宅签约价格月度走势图14000元/平方米30%1200020%10%100000%8000-10%6000-20%0901090309050907090909111001100310051007100910111101110311051107价格增幅 住宅签约价格区间分布签约主要集中在10000元/平方米以上价格区间内8月份，四方区签约结构中政策性住房签约量大幅下滑，商品房项目重回签约结构主力，因此当月住宅签约主要集中在10000元/平方米以上价格区间内，其他价格区间签约量分布则相对比较分散。具体来看，10000元/平方米以上价格区间共计签约123套约1.18万平方米，签约面积占区域签约总量的42.9%，远高于其他各个价格区间；3000-4000元/平米价格区间共计签约81套约5403平方米，签约面积占区域签约总量的19.6%；3000元/平方米以下价格区间签约房源38套3314平方米，签约面积占比12%。4000-5000元/平方米、8000-10000元/平方米价格区间分别签约房源36套2715平方米、29套2544平方米，签约面积分别占比9.8%、9.2%；其他价格区间签约量相对较少，5000-6000元/平方米、6000-8000元/平方米分别仅签约12套、8套，签约面积则分别为1050平方米、733平方米，面积占比均不足5%。万平米2011年8月四方区住宅签约价格区间分布套19900.6600.33000以上0500050008000000000-100003000以下300801面积套数 4、区域关注小水清沟安置房规划出台14栋高层配套幼儿园8月16日，市规划局公示了小水清沟村的规划方案，该区域改造后，将建设安置房及居民健身场地、老年人活动场地、农贸市场等社区配套的布局，安置片区内还将设置一所幼儿园和公交站点。小水清沟改造项目是青岛市2008年启动的24个两改项目之一，该项目位于四方区北片重庆南路以西、长沙路以北、周口路以东、开平路以南，整个项目占地面积约30.1万平方米，规划总建筑面积97.4232万平方米，共拆迁1543户，改造后将建49栋高层住宅楼，总设计居住户数7196户。拆迁安置房项目位于整个改造项目的东北部，共计规划用地82063平方米，总建筑面积334266平方米（地上243766平方米，地下90500平方米），容积率2.97，建筑密度17.89%，绿地率39.5%，停车位2465辆。安置区内将建设17栋楼，其中14栋高层为住宅楼，最高一栋31层，最低一栋21层。17号楼为商业楼，北面设置了一处公交站点，9号楼南侧布置了一处农贸市场，而15号楼将被设计成为3层楼的九班幼儿园，建筑面积达到3854平方米，另外部分楼栋的一层将配备商业服务区。在安置房的区域里，项目还合理规划了各种绿化带、社区内居民健身场地，老年人活动场地等休闲配套。位置示意图 四、李沧区1、供应分析◆新增供应月度走势8月份住宅新增房源明显下降从住宅新增供应月度走势看，09年初李沧区连续两个月无新增房源入市，3到5月份住宅新增供应呈现上升趋势，并于5月底达到1501套约14.28万平米，此后直至10年7月份区域新增供应量一直处于中位，起伏不断。9月份在伟东.幸福之城二期等项目影响下区域新增达到小高峰，为1767套约16.64万平米，之后的2个月，新增持续回落。12月，在众多政策房的强力支撑下，新增供应达到09年以来的最高点，为4704套，约34.32万平米，面积环比骤增21倍。进入2011年后，由于楼市调控继续从紧，开发商入市谨慎，区域供应并未延续2010年下半年的大好趋势，新增供应急剧下降，3月份更是延续1、2月份