洛阳九都路的项目可行性的研究的报告52PPT2008年.ppt

目 录 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 二、洛阳市经济现状及趋势分析 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 四、涧西区房地产现状和发展趋势 第二部分 项目用地环境分析 一、项目背景 二、项目概况 三、项目土地性质调查 1、地理位置（附图） 2、土地面积及红线图 3、四至范围 4、地质地貌状况 5、土地规划使用性质 6、“七通一平”现状 7、现状建筑质量评价 四、项目用地周边环境调查 1、地块周边的建筑物 2、自然、绿化景观 3、周边的市政路网 第三部分 典型案例分析与预测 一、区域典型个案分析 二、竞争项目分析 三、项目区域市场中的机会点 第四部分 项目SWOT分析 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 第五部分 项目定位与产品方案 一、项目定位 1、产品定位 2、价格定位 3、目标客户群定位 4、户型配比 二、产品方案 1、整体布局规划 2、建筑风格建议 3、配套规划建议 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 物业税的实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率的实施，使投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 国家严格限制房屋建设的“90/70”调控出台，由于严格控制单套面积的增大，因此，人均住房面积开始趋于增加，居民住房由以往的多人大面积住房，开始转向每人都有小面积住房的情形。 总之，国家政策的出台，肯定会影响到当地市场的运行，但它又取决于当地政府的实施力度和效率，市民的消费又呈现出跟着“感觉走”的唯市场供需情况走的行为，因此，国家政策对房地产消费者的影响，需要时间的进一步润释。 二、洛阳市经济现状及趋势分析 居民是社会的主体，居民生活质量的好坏才是衡量社会经济发展水平的真正尺度。居民的收入状况不仅是经济发展的晴雨表，而且居民的收入状况直接决定了购买力，从另一个角度把持着经济的发展。 从图中数据可以看出近年来洛阳市民年人均可支配收入指标逐年大幅提高，从01年到07年，人均可支配收入指标已经翻番。 根据以往经验，居民收入提高的同时，消费需求也将发生相应变化，将从吃穿等基本生活保障型消费逐渐向品质追求型生活转变，对住房的需求量也将呈上升趋势。 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 从销售量统计表和均价走势表中可以看出，排除季节性因素产生的销售波动，近年来洛阳新建商品房销量和销售均价逐年提高，特别是在2007年初出现了一波强势发展态势，无论是销量还是均价均有大幅上涨； 从2007年后半年开始，由于市场投放量有限，以及一线城市房价发展的不明朗状况，洛阳楼市销售量出现了调整型的小幅回落，属于正常状况；同时销售均价并没有随销量一同回落，而是继续创造新高，截至2007年底，达到2954元/平方米的历史新高。 小结： 目前洛阳楼市的购买需求多为刚性需求，政策对洛阳楼市的影响并不大，而越来越多的外来购房者也为洛阳楼市注入了新的活力； 市场现有投放量略显不足，有一定缺口； 另外按国际惯例，合理的收入与房价比为1：6，以目前洛阳的人均收入和洛阳的房价衡量，还略低于这一比例，这也从另外一方面说明了目前洛阳房地产市场的发展基本健康合理。 综上，可以初步判断目前洛阳房地产市场的发展健康有序，而且在今后一段时间内将保持较快的正常发展，房价水平也将在合理范围内稳步提高。 四、涧西区房地产现状和发展趋势 涧西区是洛阳市最大的城区之一，区域内总面积46平方公里，常驻人口43万，流动人口20万。区域内大型厂矿和科研院所众多，上海市场、广州市场两大传统商圈遥相呼应，是洛阳市传统的工业强区、商贸大区和科研强区。随着区域发展和国有大型企业的整体复苏，区域经济水平大幅提升，2007年全年完成区域生产总值33.3亿元，