浙江耀翔杭州房地产的项目可行性的研究的报告.docVIP

杭州耀翔·阳光水岸项目可行性研究报告 浙江耀翔房地产开发有限公司 二0一0年七月一、总????论 1 1项目概况 1 2项目建设规模与目标 1 3可行性研究报告的编制依据 2 二、杭州市宏观环境及杭州市房地产市场发展状况研究 3 1杭州市宏观市场环境分析 3 2杭州市房地产环境研究 7 3近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析 9 4市场结论 11 三、本项目潜在周边竞争板块分析 13 1三墩板块 13 2闲林板块 13 3良渚板块 14 四、区域市场调研分析 15 1拱墅区祥符板块整体市场分析 15 2拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析 16 五、本项目选址及项目建设条件概况 19 1 基本情况 19 2建设条件分析 20 六、本项目开发的优势、劣势和风险分析 21 1项目SWOT分析 21 2项目开发风险分析 23 七、本项目的开发方案 29 1项目的目标市场定位及竞争分析 29 2本项目的设计开发情况 30 2.1建设规划设计依据 30 2.2总体规划设计 30 2.3结构部分 31 2.4消防设计 32 2.5电气部分 32 2.6给排水部分 36 2.7空调、通风部分 37 3项目初步营销策略 38 八、项目投资及资金筹措 42 1土地成本计算 42 2功能面积分配 42 3销售价格拟定 42 4本项目投资状况 43 5本项目资金平衡情况 45 九、财务评价 46 1本项目的主要经济技术指标 46 2本项目成本费用状况 46 3本项目销售收入分析 47 4本项目现金流估算 48 5财务效益评价 49 6敏感性分析 50 十、研究结论与建议 51 一、总????论项目概况?项目名称：位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城北门重镇之称。地理位置优越，距市中心仅6公里，莫干山路、104国道、绕城公路等交通干道。亚洲最大的国际汽车会展中心、杭州汽车客运北站、杭州文化商城单位：项目建设规模与目标项目投入资金及效益情况项目总投资：52自有资金投入：项目销售收入：9项目税后利润总额：28.6万元； 项目利润：53.%； 项目内部收益率：49%可行性研究报告的编制依据《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》 二、研究 “东动”——沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城经济总量保持较快增长。/平方米升至目前的19000元/平方米，涨幅达到287.7％。2001-2009年，每年的价格涨幅都在10％以上，特别是在2009年，涨幅巨大。在宏观调控下，目前房价的涨幅受到了比较明显的抑制，增速放缓。由于市场整体成交量的下降，资金回笼周期拉长，自有资金不足的开发商将率先开始采用降价入市的策略，局部的价格松动渐渐扩大，形成了对整体市场价格的影响，因此可以预计，2010年宏观调控之后，市场整体的房价的增长率会继续降低。 2.2 杭州市各区域房地产运行情况 (1) 近年各区域房地产投资状况分析 杭州的发展规划是“双心双轴、沿江开发、跨江发展”。经过近几年的建设，各个区域均有不同程度的发展。从城市房地产研究的角度来看，真正具有代表意义且形成密切关联体系的主要是六城区：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区和滨江区。从各区域土地出让的情况不难看出房地产投资的方向。2006-2010年上半年的统计中，江干区是出让量最大的区域，滨江区和西湖区则是位居第二集团的区域，而上城区和下城区两个老城区则由于土地的稀缺性而供应乏力。拱墅区的供应量比两个老城区要多，而2006年的土地出让量更是各区域中最多的。 (2) 各区域住宅市场开发销售情况 如前统计，杭州的住宅开发量持续上升，在2004—2005年达到了顶峰，新开工面积和施工面积先后处于最高位。开发量较大的区域主要集中在滨江区、江干区和西湖区，而从年末各区域剩余的住宅套数可以说明两方面的情况：其一，市场需求对各个区域的认可程度；其二，年末存量形成的供应基数对后市产生的不同影响。 据透明售房网统计，在2010年 1-5月批准预售商品房面积281万平方米，其中批准预售商品住宅230.3万平方米。1-5月商品房预售面积269万平方米，其中商品住宅预售207.4万平方米。1-5月二手住宅成交141.2万平方米。1-5月商品住宅预售平均价格15155.7元/平方米。1-5月二手住宅平均价格13513.3元/平方米。 3近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析 2010年对房地产市场影响最大的政策就是4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通