淮北清河嘉园商铺销售的策略2008年.ppt

清河嘉园商铺销售策略 * * * * * 东信决策地产机构 一、清河嘉园周边商业现状分析 1、清河嘉园周边社区商业圈消费环境 一、清河嘉园周边商业现状分析 清河嘉园地处北京北路，红卫桥下，处于清河区政府的人文大道上，其中周边政府机关较多，淮安市十几个居民区以及较大的社区北京新村分布四周，形成一定的消费能力。 1）社区规模宏大，消费需求旺盛 2）服务辐射面较窄，多种商业档次较低 周边商业主要以服务周边社区为主，加上周边社区的居住客群层次不高，项目周边的商业影响力辐射面不广，商业档次偏低 3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大 4）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范 随着项目周边区域改造，以及房地产的建设，是的项目的生活圈日益成熟，商业潜力不容忽视。 项目作为周边的标杆性社区，需要有令人眼前一亮的社区商业，好的或者成功商业街铺，离不开在先的定位招商和规划经营 2、清河嘉园周边社区商铺价格 8米 进深： 6米左右 面宽： 销售期: 900元/平米 50平米 3米 层高： 北京北路 五金综合公司 5 6米左右 进深： 8米 面宽： 1000元/每月 50平米 3米 层高： 北京北路 中国移动 4 10米 进深： 4米 面宽： 800元/每月 42平米 3米 层高： 北京北路 益民装潢 3 6米左右 进深： 3米 面宽： 年底 社区配套 未开盘 按揭或一次性付款 淮海西路6户， 西安路刚健 未开盘 20平米 约7000元 18-22 3米 层高： 淮海西路 永和家园 2 15米 进深： 3.6-5.6米 面宽： 年底 社区配套 未开盘 按揭或一次性付款 共计30户 未建 90平米 约6500元 90-100 470 3米 层高： 解放东路 恒辉花园 1 备注 经营项目 月租金 销售率 付款方式 销售户数 销售单价 主力面积 价格范围 面积范围（㎡） 产品特点 地理位置 案名 编号 ?劣势（W） 二、清河嘉园商业街铺项目分析（SWOT分析） ?优势（S） ?机会（O） ?威胁（T） 项目周边的消费群落 项目自身的社区体量 商铺面积不大，总价相对较低 项目街铺现场即将装修完毕。 周边环境较为老旧，区域形象较差 项目商铺格局不好 二层商铺客户意向度不高 周边无类似的项目 进市区的北京路的高速接口 借助住宅的销售带动商铺的销售 周边项目拆迁 目前房地产市场降温，销售率下降，商铺销售不容乐观 项目周边商业较为分散，较难形成商业气氛 区位相对商业区来说较偏，会影响客户的投资心理 清河嘉园商铺分析 位置情况：位于红卫桥下坡处，坡度较大，较难留住人，只能做小区内部的生意，同时经营的项目只是日常生活需求的，这样我们的目标客户群就大大减少了。 商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。门面的利用率较低，一层40平米的商铺，能够利用的开间2米多一点，深度达到8米多，做生意时基本上空间就是很难布置的，二层也是畸形的。 区域环境：周边没有上档次的大型的商业社区，周边的门面房都是做的低档的不上档次的生意，同时租金较低。最后现在大的市场环境和我们目前住宅的销售情况，导致客户在观望，同时心理价位较低。 商铺客户分析 从2008年 3月15日进场，清河嘉园商铺客户登记37组。 商铺区域：以清河区和清浦区的客户为主， 经营物业：这里的客户以周边卖建材的客户居多，占到五成， 购买意向：因为附近即将拆迁，而这里是成气候的钢材集散地，很多做生意的客户，在这里做了很多年，有固定的客户群体，想留在老地方，就选择到我们这里来看房。但是带客户到现场看了商铺的现房，钢材的客户只看好现在做售楼处的和南边的四间，利用率较高，都只想购买一层，二层不好放钢材，同时二楼做钢材办公室，这些客户不需要那么大，感觉有点浪费。 商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。 很多客户对清河嘉园商铺格局不是很满意。 心理价位：综合以上几方面的因素。客户询问四间利用率高的和大门第一间小户型的居多。同时单一层的商铺为主。一层的单价心理价位在4500元左右。 二、清河嘉园商业街核心定位思路 补 缺 本项目应该走补缺的发展战略。补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。 弥补北京路商业乃至周边商业功能的缺失，满足次级商圈功能扩张需求 为住宅和周边日常生活消费提供服务 逐步转移周边客群商业消费习惯，成为新区域的商业中心 争夺周边楼盘的消费需求，成为区域消费的商业中心 商业街功能定位-------------项目商业发展战略 周边现有项目：缺乏既有商圈氛围支撑，低层次竞争 转 移 争 夺 商业业