深圳北镇的项目营销的的策划初步思路.ppt

市场容量分析——锡北区域市场 锡北区域2008-2009年5月份成交情况 锡北区域2008—2009年5月共计成交商品房7.93万平米，占锡山区总成交量的17.01%。而08年-09年5月区域供给量是19.22万平米，占锡山区总供给量的35.18%，锡北区域供给量远大于成交量。可以判断出区内客源较狭窄，区内市场竞争激烈。 目标客源分析 从已经成交的客户来源构成情况看，外地客户居多，占到总比例的72.48%，外地客户中以省外的安徽，省内的淮安，常州，宜兴为多，这部分客户主要考虑的是户口问题，首先是100平米左右的两房和130平米左右的三房，而本项目能够吸引北塘区的客户购房，原因在于本项目区域的价格在整个无锡区域占有一定优势。 可以看到区内的住宅市场主要靠外地客户支撑，在目前全球金融危机的大背景下，区内的企业效益会相应下滑，造成职工收入下降，这会造成区内房源去化速度减慢，区内的供应量远超成交量，这对项目的产品提出了很高的要求，但同时我也可以看到区域的购房热情还没有被点燃，还有大量的客户等待挖掘。在前期就通过大规模的宣传，在区域内树立公司品牌，小区形象，可以更好的抓住有限的有效客户，争取更好的去化，事半而功倍。 一期推盘综述 根据公司开发安排，整体分为一期，二期。 一期基本数据： 13栋， 多层 小高层 高层 依优势递减初步分类，顺次是A，B，C，D，E五区，可做施工和营销策略参考。 一 期 二期 A B C D E 销售周期制定 根据对项目所在区域的经济发展、政策导向及房地产市场去化的分析，我们预测在拟定销售价格水平下，本项目的住宅销售速度约为2-3万平米/年，以此安排销售周期如下： 社区价值 区域价值 体验价值 配套价值 形象价值 产品价值 产品价值核心 市政配套的成熟；区域交通的成熟；公共生活配套的成熟 区域价值升级 社区配套升级 品牌影响力升级 社区配套体验 社区生活体验 品牌影响力 社区商业配套 区域交通机能 品牌影响力 高性价比产品 品牌影响力 营销包装重点 4800 2.6 2014年 3.2 3.0 2.5 3.0 年推盘量 （万平方米） 4700 4600 4600 4500 参考销售均价 （元/平方米） 2013年 2012年 2012年 2011年 销售周期 中原关于首次开盘的思考 困境 竞品同质化竞争严重，拉低了区域的整体价值； 二三线城市居民对外埠品牌开发商认知概念模糊，品牌影响力降低； 开盘时间较晚，客户流向竞品，瓜分客源，风险加剧； 项目辐射范围有限，多为地缘性客户； 地处城郊，项目体量不大难以制造轰动力； 中原关于首次开盘的思考 破局 产品上、营销上、定位上、推广上拉开和周边竞品的差距，差异化路线树立高端品牌新调性。 先造势后销售，项目以“势”为破！ 高峡蓄水期，客户从现在开始培育 低开高走，首开跑量定势，后期冲利。 混搭开盘，不同面积户型，满足更多人群需求 策略“四”度激发 覆盖广度，专业深度，创新力度，整合适度 营销 “五”式落地 扫荡式，拦截式，体验式，教育式，挖掘式 破局 势 建议综述：以“势”为破 产品建议：实景打击，体验式营销，和中低楼盘的差距由此拉开！ 推广策略：悬疑式推广，竞争从现在开始 推广策略：区域拦截，战场从竞品家门口开始 开盘策略：长蓄水，大推量，一次破局！ 销售策略：暴力营销，扫荡式覆盖，一个拳头打人 销售策略：教育客户，培训客户，转换观念 Thanks! 风雨过后， 我们再次聚首，共迎彩虹的到来······ 这其中，也有萧条······ 这其中，有澎湃······ 日出日落中， 我们见证了房地产市场这一年的风云变幻。 2008/7－2009/7 岁月如梭，弹指已一年有余 深圳鸿威 · 锡北镇项目 营销策略初步思路 二零零九年七月 架 构 目 录 壹＞＞ 前期报告摘要 贰＞＞ 价格估算分析 叁＞＞ 产品优化建议 肆＞＞ 营销推案思考 Part 1 前期报告摘要 回首 总结 上一次的提案 我们分析了无锡的市场状况以及项目的自身条件 提供了关于产品物业形态、户型比例、产品定价的建议 并且据此，提供了详尽的投资测算。 物业组合方案 核心结论摘抄： 技术指标 数值 备注 总占地面积 89214㎡ 总建筑面积 142742㎡ 物业类型 花园洋房 18200㎡ 5F 多层 86400㎡ 6F 小高层 35640 11 F 容积率 1.6 建筑密度 23.46% 以上建议方案虽然对容积率考虑有所不足，但依据市场需求，提出了尽可能增加多层与花园洋房比例的建议。 房型结