湖南永州道县道县财富1号商业的项目营销定位的报告108PPT2008年.ppt

本报告要解决的问题 商业地产项目如何运作？ 项目当前市场环境如何？ 项目如何进行整体定位？ 项目的营销推广思路？ 报告思路 市场情况分析 宏观分析 商业物业分析 典型竞争项目分析 市场分析结论 一条潇水路：商业大片争相上演 建筑用地：49262平米建筑占地面积：19705平米建筑面积：144338平米密度：40%容积率：2.93绿化覆盖率：31.5% 小结： 商业街区对城市与区域发展的普遍意义 重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 塑造新的城市中心 对城市商业结构进行更新 强化城市中心的价值和凝聚力 提升都市生活品质 对都市文化再造产生深厚影响 本项目商业街区的开发对道县而至少具有如下几方面的重大意义和价值 商业街区的功能元素组合及比例 ： 外立面 适度的户型创新——凸窗 低成本但有效的安保系统 物业发展建议原则：适度创新，严格控制成本 谢谢您的聆听! 希望 有机会为您提供尽善尽美的服务！ 商业案名建议： 江景豪廷 央墅金府 江麓新（景）城 馨湘景府 财富时代广场 财富时代新城 财富新城 财富地标 财富新天地 财富硅谷 财富国际商业广场 财富国际商业城 住宅案名建议： 小 结： 本提案为在未深入了解项目情况下的一些见解，侧重为商业的规划与定位为初步思路对住宅部份的涉及较少，具体详细的策划报告在签订合同后根据市场调查情况项目实际情况完成系统的策划报告递交贵司。 ? 第七部分 住宅部分 我们的策略? 四种 策略分析 竞争策略 领导者 — 垄断价格 — 产品有不可重复性 — 过河拆桥 追随者 — 搭便车，借势 — 以小博大，杀伤战术 — 价格战的制造者 补缺者 — 目标明确，挖掘客户 — 瞄准市场缝隙 — 创新产品和需求点 挑战者 — 改变游戏规则 — 强调新的评估标准 — 强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次 / 非主流市场 敏锐的机会主义者 领导者 — 垄断价格 — 产品有不可重复性 — 过河拆桥 追随者 — 搭便车，借势 — 以小博大，杀伤战术 — 价格战的制造者 补缺者 — 目标明确，挖掘客户 — 瞄准市场缝隙 — 创新产品和需求点 挑战者 — 改变游戏规则 — 强调新的评估标准 — 强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次 / 非主流市场 敏锐的机会主义者 商业街区上市姿态构想 项目的上市姿态，将直接决定项目在道县商业物业市场中的形象，也将决定市场以及目标消费者对于商业街的心理预期。 作为一个大体量的商业物业，对于项目上市姿态的定位，一定要考虑如下方面的因素： 第一，市场和消费者的因素。市场和消费者对项目高的期望值。 第二，物业体量和市场容量的因素。本项目是一个拥有15万平方米建筑面积的商业物业近5万平方住宅近10万平方，销售、招商和经营绝不是一蹴而就的，项目的上市姿态，应该很好地迎合整个项目全程营销的节凑和频率，才能最大化地掠夺和占有最大的市场份额。 第三，市场之外的第三种因素，如政府因素等等。 根据上述三种因素的考虑，项目的上市姿态定位的总体原则为： 1、宣传策略上以制造新闻由头、主动操控媒体、形象广告为主。 2、控制销售节奏和销售频率，营造低价入市姿态，低开高走。 3、注重公关活动和事件营销，以商业街的整体效应推动销售进程。 4、塑造开发商精业、沉稳、务实、奉献的风格和形象。 ? 项目的营销基调 以“大”为尊 本项目建筑面积近15万平方米，相对道县这样一个三级城市来说属于超大规模商业项目。 以“多”为胜 提供包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，顾客至尊方便至上、不同需求囊括万有、整体业态优化组合、优质有序经营管理、良性竞争适时调整。 以“高”为傲 齐全业态提供全方位服务实现一站式购物休闲，力图将国际化潮流与中国传统文化相融合，实现一种全新的商业体验；。先进规划加上方便人性的的停车场配套，真正与国际接轨；超高档次使市民能够买到真正的品牌，真正的名品 以“美”为荣 环境优雅的步行街道与建筑外观设计、灯光照明系统，营造了道县不夜城的美仑美奂，使游人犹在公园中，休闲中有购物，购物中有休闲，娱乐中有绿意，绿意中有体验。 搭建销售、招商、经营管理三位一体的营销平台 必须充分认识商铺开发的高价值与高风险，建立综合的商铺开发与营销、营运体系。 从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商铺的经营真正负起责任。商业步行街的销售是一项系统工程，是以经营为导向的多方合作、互为补充、互为带动的营销系统。 建立以经营为导向，以实现销售为终极目标，以商业街的可持续发展为原则，分别组建营销队伍、招商队伍和商业经营管理队伍。 其中，商业经营管理是保证步行商业街可持续经营、