湖州市XX地块的项目房地产市场的研究分析及相关的资料集.docVIP

市调报告.doc * 浙江省湖州市 “凤凰路地块项目”房地产 --市场研究分析及相关资料集 杭州两江广告有限公司 二○○四年四月十五日 目 录 序言 第一部分、　湖州市整体分析 第二部分、　湖州市商贸经济分析 第三部分、　湖州市商圈分析 第四部分、　项目周边情况分析 第五部分、　商铺竞争情况 第六部分、　项目的认识与分析 第七部分、　项目定位 第八部分、　本项目价值提升的策略要点 第九部分、　项目商业的目标客群体 第十部分、　项目商业营销推广策略 第十一部分、招商策略及操作程序 注：市场供需数据除特别注明外，调研时点均截止至2004年4月 序 言 根据我们对本案的了解和认识，本案的核心点在于如何解决目标客户对项目的商业物业的投资信心，充分认识到项目物超所值的商业价值，降低投资客的经营风险。本次提案只对推广的整体思路进行策略性的探讨，具体细化方案留待以后展开。 一、湖州市整体分析 1.1地理环境 湖州地处浙江省北部，东邻上海、南接杭州、北濒太湖，是苏浙皖交汇之地，因濒临太湖而得名。属亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温为12.2～16.1℃，年平均降雨量约1300㎜；无霜期224～240天。 全市地势大致由西南向东北倾斜，西部多山，最高峰龙王山海拔1587米。东部为平原水网区，平均海拔仅3米左右，俗称“五山一水四分田”。有东苕溪、西苕溪等众多河流。 1.2行政区划 湖州是一座具有二千多年历史的江南古城。秦代称乌程，后因地滨太湖而得今名，行政区划屡经沿革，今为浙江省辖市，市人民政府驻湖州市区，下辖市区和德清、安吉、长兴3县。1983年10月，实行撤地建市，撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市，下辖德清、长兴、安吉三县和城区、郊区。198年撤销城郊两区建制，1993年设立城区、南浔、菱湖三区。2003年撤销城区、南浔、菱湖三区，设立吴兴、南浔两区。 1.3交通条件 湖州市地处浙、皖、苏、沪三省一市交界处，是该地区重要的商品集散地和交通要冲，104国道、318国道；宣杭铁路贯穿境内，即将兴建宁杭高速公路湖州段，新长铁路。临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港 2.3人民生活 城市居民人均消费支出8431元，增长6.6%，农村居民人均生活消费支出3696元，增长14.6%。城乡居民食品支出比例进一步下降，城市居民和农村居民恩格尔系数分别为38.8%和42.6%，比上年下降3.3和1.5个百分点。城市居民人均住房建筑面积25.1㎡，全市农村居民人均住房面积45.7㎡。据调查，2003年末市区每面户城市居民家庭拥有彩电152台、冰箱96台、空调112台、摩托车26辆、电脑20台、移动电话99部；每百户农民家庭拥有彩电122台、冰箱52台、空调38台、摩托车81辆、固定电话96部、移动电话103部。 3、国民经济与社会发展状况 据统计：2003年全市实现生产总值488.97亿元，增幅达14.8%，比上年提高2.5个百分点，创1997年以来最高水平。其中第一产业增加值55.32亿元，7.0增长%，第二产业增加值267.95亿元，增长16.2%，第三产业增加值165.70亿元，增长15.5%。人均GDP达19032元，同比增长14.8%。 2003年全市财政总收入首次突破50亿元大关，达到51.20亿元，同比增长32.9%。其中地方财政收入25.26亿元，增长42.0%，增幅列全省首位。财政收入占GDP的比重达10.5%，比上年上升1.4个百分点。企业所得税、个人所得税、增值税和营业税四大主体税种保持了较快增长，分别比上年增长34.2%、29.8%、23.1%和36.2%。 2003年第一产业发展总体平稳，亮点较多，农业结构进一步优化；第二产业得益于工业化的加速，继续保持快速增长；第三产业由于交通通讯、金融保险、房地产等行业发展较快，总体上呈现较快的增长势头，三次产业协调发展。2003年三次产业构成比例由上年的12.2：54.1：33.7调整为11.3：54.8：33.9，产业结构进一步优化。随着经济体制改革的不断深入和市场机制的逐步完善，民营经济和混合所有制经济快速发展，经济增长的内在活力进一步增强。 3.1工业和建筑业 2003年工业经济虽然受到电力紧缺等不利因素的影响，但工业生产依然保持了快速增长的势头。全市规模以上工业实现总产值588.62亿元，比上年增长28.1%，增幅比上年提高15.9个百分点，创1997年以来的新高。其中轻工业产值297.58亿元，增长22.0%；重工业产值291.03亿元，增长36.7%，高于轻工业14.7个百分点。在33个工业行业大类中，有29个行业大类实现增长，其中24个行业增幅超过20%，有15个行业增幅超过30%。占规模工业产值比重最大的纺织业、非金属矿物制品业、电气机械及器材制造业、电力热