湘中金源商埠营销的的策划推广案.docVIP

【湘中·金源商埠】营销策划推广案 目 录 第一部分、项目概述及市场分析 1、项目地块基本情况 2、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析 3、项目地貌状况 4、项目现状 第二部分、项目SWOT分析 1、地块优劣式分析 2、项目的优势分析（S） 3、项目的劣势分析（W） 4、项目机遇的分析（O） 5、项目的威胁分析（T） 第三部分、项目策划营销 1、项目主要经济技术指标 2、一期产品介绍 3、项目周边楼市状况 4、项目定位 5、营销策划构思与设想 6、营销策划推广主题 7、策划营销指导性理念 8、项目营销策划推广总体策略 9、营销策划总体战略 10、项目功能分区说明 11、项目业态规划 12、区域商业现状 13、项目产品建议 14、价格体系 15、目标客户分析 16、物管建议 第四部分、项目包装推广 1、推广主题 2、推广诉求 3、广告推广方式 4、活动推广方式 5、会员推广方式 6、平面表现 第五部分、结束语 第一部分、项目概述 一、项目地块基本情况 本项目位于湖南省新化县旧城天华南路，北起天华广场与新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，全长1190米，项目总建设用地约240亩，其中道路及绿化用地150亩，房屋建设用地90亩，建筑密度30%，容积率2.0，绿地率25%；规划总建设面积30万㎡，一期开发建设面积22万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道，改造后全长1.2公里。 项目一期总投资 2.3亿元，规划设计成五个功能区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头公共广场设施区，是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一。 二、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析 1、市政规划布局 目前，新化县处于房地产市场大规模开发起步阶段，当地消费者尤其是1.5万余人的公务员队伍，对改善居住条件、提升居住质量的需求及其旺盛，更加注重生态和品质；同时，由于城市化进程的加快和城市规模的不断扩大，城区人口逐年增加，县域经济呈现大商业、大市场的轮廓，传统商业区吸附力较强，但设施老化、档次偏低，出现商业档次断层，消费群对县城中高档百货、购物中心等新商业业态的需求旺盛，将有效推动城市对商业地产的需求。2007年新化县在建和待建项目体量较大，建筑面积预计超过80万方，总投资将超过8亿元，由于市场需求旺盛，房地产市场销售价格将会迅速上涨。 新化当地人口众多，经济粗放，人均收入不高，公务员基本收入在1400-1500元/月，外出务工人员占全县总人口的1/4。 2007年新化房地产市场将展开空前激烈的客户争夺战，销售手段和促销组合将层出不穷，从而进一步带动建材、就业、装饰、广告、餐饮、娱乐等行业大规模的发展，城市建设和城市发展将迈上一个新台阶。 2、项目未来发展分析 自2006年以来，央行连续3次调高银行金融存贷款利率，导致按揭贷款所承担的利息负担加重，虽有效遏制了国内房地产价格过快上涨，但也打击了一部分购买者购置房地产的积极性，特别影响了以投资为主要目的的购买群体；同时，国家相关部委不断出台二手房买卖的相关限制措施，更使投资客户望而却步，最典型的是温州炒房团大部分撤出国内房地产投资市场后，转而向金融、证券、制造行业等进行投资，也延缓了房地产市场价格过快上涨。 就本项目来说，以上情况对项目有所影响，但影响不大，由于新化属于三级房地产市场，区域内房地产发展程度不高，潜在购买群体巨大，且新化处于房地产市场发展起步阶段，大量握有资金的目标客户群正在积极寻找投资方向，是本项目的利好所在；但从另一个方面说，由于新化温州商业广场整体经营情况一般，明源阳光购物公园和新康园经贸中心的客户分流，本项目必须作好项目定位和招商工作，否则将会影响项目营销进度。 3、项目周遍楼市现状 就项目周边来说，类似物业主要是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大体与本项目相当；新化温州商业广场已于2006年正式营业，整体经营状况一般；明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高品位休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体的步行商业街项目，目前已招商的企业包括佳惠超市、桂林人餐饮、通程电器、众一百货（鞋类）、康一馨药业连锁…… 4、项目地貌状况 项目占地240亩，规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡。地块很平整， 没有拆迁，呈一字型展开，北面和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，地块相对平整。 5、项目现状 项目目前已全面开工建设，目前开工的栋号是4、5、6、7、8、9、10、11、12、17、18、19、20、21、22、23、24栋；已开工栋号大部分已完成至二层楼面，预计在2007年7月份全部封顶。道路施工已完成场地平整和