【商业地产-DOC】融科重庆鸳鸯湖北区号地块项目可行性研究报告及建议.doc

目 录 第一部分：决策背景 1 一、内部因素 1 二、外部环境 1 第二部分：项目情况 2 一、项目位置及四至 2 二、项目基本资料 4 三、面积及地价情况 4 四、土地出让综合价金支付方式 4 五、交地时间与交地方式 4 六、其他事项 4 第三部分：竞买程序 6 第四部分：初步设计方案 10 一、设计思路 10 二、规划指标 10 三、设计要点 10 第五部分：开发计划及投资收益测算 11 一、开发计划 11 二、售价估算 11 三、成本及投资收益测算 11 四、敏感性分析 13 第六部分：结论和建议 15 一、综合比较及结论 15 二、建议 15 第一部分：决策背景 一、内部因素 本地块位于蔚城4号地块的东北角，并且和4号地块紧紧相连，能够形成蔚城4号地块对称的完整性，取得较好的景观效果； 该项目可以纳入到蔚城项目中，可以节省项目的管理费用等开发成本，取得规模效益； 项目条件比较成熟，不需要拆迁或者拆迁工作已经完成。 二、外部环境 项目所在片区投资开发建设的力度不断加大，周边的各大楼盘都将在这一两年内推出，居住的良好氛围将在近年形成，片区的人气将逐渐旺盛，项目具有良好的市场前景； 项目规模较小，而且夹在蔚城4号地块和鸳鸯北湖郡之间，在开发经营本项目上，公司占有很大的优势，因此在获取本项目时也具有较大的优势。 33＃地块 第二部分：项目情况 一、项目位置及四至 1、项目位置 本项目位于北部新区经开园鸳鸯街道柿子村9社范围内，蔚城项目和鸳鸯北湖郡之间，金开大道旁。 项目区位图一 项目区位图二 2、项目四至 项目的四至方面，东面为金开大道，西面和南面都是蔚城项目4号地，北面为鸳鸯北湖郡。 W E N S 二、项目基本资料 总建设用地面积（M2） 用途 土地级别 出让年限 容积率 建筑密度 绿地比 起始价 （万元） 17037 商业 居住 住宅8级 商业7级 住宅50年 商业40年 ≤3 ≤35% ≥30% 1516 三、面积及地价情况 总建设用地面积17037平方米（合25.56亩），其中出让面积约13570平方米（合20.36亩），市政道路分摊用地面积3467平方米（合5.2亩）。 土地出让综合价金起始价为1516万元，每亩单价为1516万元/20.36亩＝74.31万元/亩。 四、土地出让综合价金支付方式 土地出让金、控规及地灾防治规划分摊费按出让合同约定支付。 土地成本599.265万元在签收成交确认书时缴纳。 五、交地时间与交地方式 在出让合同中约定交地时间，按现状交地。 六、其他事项 该项目建设必须符合北部新区总体规划和北部新区经开园鸳鸯组团控制性详细规划。 宗地的水、电、气、讯等管网及相关市政道路的建设事宜由竞得单位与重庆经济技术开发区管委会约定办理。 土地的征地、拆迁、补偿安置事宜以及地上、地下管网按现行规划需要拆除的由管委会在交地前完成。 33＃地现状图 第三部分：竞买程序 33＃地竞买程序说明： 一、报名阶段 1、时间：2004年12月31日至2005年1月19日 2、报名须提交资料：（复印件应提交原件供核对） （1）《国有土地使用权竞买申请书》； （2）《国有土地使用权竞买报名表》； （3）单位工商营业执照副本（复印件，已通过年检的）； （4）房地产开发资质证明副本（复印件，已通过年检的）； （5）银行资信证明（开户行出具并盖章）； （6）法定代表人身份证明（复印件）； （7）单位及法定代表人签署的授权委托书（原件）； （8）受托人身份证明（复印件）； （9）草签的《国有土地使用权出让合同》； 3、竞买保证金 报名者在参与竞投标报名时，须同时向重庆市土地交易中心提交人民币152万元的保证金。 履约保证金应于报名截止日期之前提交到交易中心，否则视为无效。 （1）如提交的银行支票、本票、汇票在有效期内出现不能兑现或者不能完全兑现，视为报名无效； （2）如成功竞得，已缴纳的保证金则作抵土地出让综合价金； （3）如单位未竞得，可在成交日之后5个工作日内办理退还手续； 如交易后竞得人放弃竞得地块的，则保证金不予退还。竞得人还应按成交额的20%支付违约金，如该地块在以后的公开出让价格低于本次成交价格，差额部分由竞得人赔偿。 经审核符合报名条件，由土地交易中心核发《受理国有土地竞买申请通知书》。《受理国有土地竞买申请通知书》是竞买单位参加土地使用权招标拍卖挂牌活动的凭据。 二、出让方式及时间 1、土地出让方式 （1）报名参与竞买单位有3家以上（含3家），采用招标或拍卖方式； （2）报