税务会计与税务筹划第5版课件4 流转环节小税种.ppt

（2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项： 一是购房发票所载金额 实际上包含了支付土地使用权金额及旧房及建筑物的评估价； 二是加计扣除金额 加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数； 三是与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。 [案例] 2010年8月购买办公楼，发票金额200万元,购买时契税3万元(有完税凭证)。2016年8月转让该办公楼，转让收入专用发票，金额1000万元，税率5%，税额40万元。该厂不能取得评估价格。 解析：转让办公楼的收入为1000万元 准予扣除的项目金额： 购房发票金额为200万元 加计扣除金额＝200×5％×6年＝60万元 老项目，购进的，按差价5%计税，税额40万元。 城建税、教育附加和印花税 =40×(7%+3%+2%)+1000×0.5‰+6＝11.3万元 扣除项目金额合计：200＋60＋11.3＝271.3万元 土地增值额＝1000－271.3＝728.7万元 土地增值率＝728.7÷271.3＝268％ 应纳土地增值税＝728.7×60％－271.3×35％ ＝437.22－94.955=342.265万元 （3）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。 北京市地税局规定，在二手房交易中对既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，按交易价格的1%征收率，计征土地增值税。 国税发[2010]53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确： 核定征收率：原则上不得低于5% 土地增值税的会计核算 主营、兼营房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“营业税金及附加”账户， 销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理”账户。 借：营业税金及附加 固定资产清理 贷：应交税费—应交土地增值税 (三)土地增值税的筹划 1.利用税收优惠政策筹划； 2.通过控制增值额筹划； 3.利用房地产转移方式筹划。 1.利用税收优惠政策筹划 税收优惠:个人将购买的普通标准住宅再转让的，免土地增值税； 个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税； 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免土地增值税。 既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。 1.利用税收优惠政策筹划 案例:世华房地产2010年开发商品房工程，预计不含税收入6亿元，其中:豪华住宅，预计不含税销售价格为2亿元；不含税价值4亿元的普通商品房。经测算,整个工程按照税法规定可扣除项目金额4.4亿元，其中普通住宅可扣除3.2亿元,豪华住宅可扣除1.2亿元。 核算方法上的分歧:总经理从强化管理出发，认为两个工程应合并管理，统一核算。财务处长从降低成本出发，认为两个工程应分开核算。财务总监从税收筹划出发，认为在分开核算的基础上，普通住宅的增值率控制在20％以下。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？ 方案一：两个项目统一管理、统一进行会计核算。 增值率=(60000-44000)÷44000×100％ =36％，适用税率30％ 土地增值税=(60000-44000)×30％=4800万 方案二：两个项目分开管理，分别进行会计核算。 普通增值率=(40000-32 000)÷32000×100％ =25％，适用税率30％ 土地增值税=(40000-32000)×30％=2 400万 豪华增值率=(20000-12 000)÷12 000×100％ =67％，适用税率40％ 土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％ =2 600万元 合计纳税5 000万元，分开多支出税金200万元。 方案三：在分开管理、分别核算基础上，普通住宅的增值率控制在20％以下。 普通住宅增值率限制在20％，通过增加公共设施，改善住房设计或条件等来实现， (40000-M)÷M×100％=20％，M=33 333万。 可扣除项目为 33 333万时，普通住宅免税。 豪华住宅增值率： =(20000-12000)÷12000×100％=67％ 因此，适用40％的税率， 土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％ =2600万 增加支出1 333(33333-32000)万，共3 933万元。 结论：经过税收筹划比方案一少支出867万(4800-3933)，比方案二少缴纳1 067万(5000-3933)。 2.通过控制增值额筹