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第一部分 如何提高项目融资成功率 第一节 项目融资对可行性研究的要求 第二节 投资决策方法简述 第三节 项目评价方法概述 第一节 项目融资对可行性研究的要求 一、项目前期工作的终极目标 1、一般项目的建设程序 2、房地产开发项目建设程序 ■ 获得土地阶段（初步可行性研究） ↓土地报价的可行性研究报告 ↓董事会批准参加土地竞买重大事宜 ↓参加土地竞买 ■ 前期管理阶段 ↓产品方案优化 ↓规划设计与方案优化 ↓可行性研究与项目融资 ■ 经营计划阶段 ↓ ■经营实施阶段（动态管理与控制） ↓开工准备 ↓项目开工 ↓开盘销售 ↓竣工验收 ■ 后评价阶段 一般项目核准程序 房地产项目核准程序 二、项目融资对可行性研究的要求 三、怎样才能编制出高质量的评价报告 第二节 投资决策方法简述 第三节 项目评价方法概述 1．可行性研究是重要的决策依据 2．评价方法有统一的国家标准 《方法与参数》第三版产生及作用 3．财务评价方法的组成 指标设置与评价标准 财务评价基础及参数确定 财务报表及指标计算 评价报告编制内容与格式 * * 一、项目前期工作的终极目标 二、项目融资对可行性研究的要求 三、怎样才能编制出高质量的评价报告 1、一般项目建设程序 2、房地产项目建设程序 3、一般项目核准程序 4、房地产项目核准程序 项目建设程序： ■ 立项阶段（项目初步可行性研究、项目建议书） ↓项目初步策划（多由融资主体以市场为导向，技术为保障，初步确定项目盈利模式） ■ 项目评价与决策阶段（可行性研究、项目申请报告、项目评估） ↓咨询机构深入进行“市场、建设条件、建设方案、项目经济效益”研究，编制报告 ↓投资主体决策、政府审批或核准或备案、落实融通资金 ■ 设计及施工准备阶段 ↓ 初步设计、技术设计、施工图设计、办理报建手续及开工准备 ■ 施工阶段 ↓ 组织项目施工及控制，控制重点：投资、进度、质量 ■ 竣工验收阶段 ↓ （单项工程验收及决算审计、联合试运转、办理竣工验收手续） ■ 后评价阶段（评价方法与前评估一样，关键是评价参数确定） 前期工作的终极目标：融资 可行性研究 编制递交用 地申请报告 发改委 核准审查 环境保护 部门审查 国土资源 部门预审 编制递交环 境影响报告 编制递交项 目申请报告 独立咨询 机构评估 核准，转入 准备阶段 修改 或 终止 技术、经 济等方面 是否可行 否 是 核准通 过? 是 否 规划设计 可行性研究 规划局审定 规划方案 发改委 核准审查 环保部门审批 环境影响报告 独立机构编制 项目申请报告 核准，转入融资 及施工准备阶段 修改 或 终止 核准通过? 是 否 土地证及建设用 地规划许可证 1、可行性研究关注的焦点 四大研究：市场、建设条件、建设方案、经济效益 2、银行贷款评估关注的焦点 四大研究：借款人、市场、财务效益、风险控制 3、项目融资对可行性研究的要求 ①市场分析要有说服力 ②建设条件要落实，提供文件证明——评估：项目概况 ③建设方案要优化，打造优质项目——评估：项目概况 ④财务分析，方法正确，报表齐全，参数准确，说明 依据——评估：复核及采集参数 决定因素： 1、项目负责人是关键 决定做事的标准、用什么人。 2、编制人员的态度——高标准 抓住重点、攻克难点， 3、编制人员的能力——高水平 市场分析水平 方案优化水平 财务分析水平 风险分析水平 决策：做减法，舍弃不可行的、较差的，留下要做的。 1、判断项目是否可行 舍弃不可行的项目，基本层次。 2、判断项目优劣 找出优质项目，因为优质项目可以获得更大利益，有 更强的竞争力，抵御风险的能力更强。 3、项目可能存在的风险是否已经排除 释疑，排除项目风险，确定效益好风险小的项目，较 高层次。 4、风险决策 舍弃没有风险承受能力的项目，为最高层次。