纬联新科地产国际广场商业的项目价值战略的方案121PPT.ppt

从我们对新科企业的观察说起实力/视野/理想 我们所认识到的项目价值平台HOPSCA十字金街重庆门户重庆窗口/北部核心 纬联的服务目标：A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；B、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造； 商务为本 政府打造企业平台到2010年，再造一个重庆工业！实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。 世界500强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等 商务办公需求旺盛 以产业为基础的商务需求 商务供应格局 商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心； 北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区 园区基础建设阶段 国内开发区案例借鉴开发区的成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第三产业配套定位,二是位于交通枢纽,和城市级配套聚集地;目前的开发区在商业发展方面落后, 急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升； 组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务； 十字金街毗邻经开区管委会,位于四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要塞； 价值启示走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值；而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！ 商业现状社区商业，各自为政； 　　　　　　　　　　　商业定位北部新区正需商业中心　　　　　　迎合需求，确立中心地位高端人群需求多元化商业　　　　　业态定位多元化周边项目定位类似　　　　　　　　商业档次领先　　　　　　 商业客群第一类：本案业主群以高端白领和金领的商务人群为主基础需求为购物／休闲／餐饮升级需求为体验／展览／文化 第二类：周边生活群（１－２公里范围）包括叠彩城／驰城国际／经开区管委会／可口可乐等大型集团的人群高收入人群，商务／政务为主．少量居住基础需求为购物／休闲／餐饮升级需求为娱乐／咨讯 第三类：区域高端客群（３－５公里范围）包括复地上城／蓝湖大社区／爱加丽都等北部高档楼盘人群高收入人群，居住人群为主基础需求为购物／休闲／升级需求为娱乐／时尚／文化 居住为辅 为什么要有居住?避免“空城效应”大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求； 怎样的居住品质?酒店式公寓酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度周边项目居住类公寓定位于酒店式公寓,本项目在品质上不可具备竞争劣势选择厨卫精装修,其余简装修标准,但为了在同类产品竞争中处于优势, 需通过聘请知名设计师打造公共部分风格和酒店式公寓的新概念设计; 客群定位 居住定位　　　精装酒店式国际公寓以酒店式公寓定位，一方面避免影响纯商务形象，同时也合理的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质； 5A甲级写字楼 目前的基本产品定型，但是产品价值未定型,至少有以下提升空间：商业规划----建立地段价值公共环境----建立商务价值酒店品牌----建立品质价值 　　　商业业态分析难点:新区人气不足,消费习惯模糊;重点:遵循周边客户需求,培育市场; 　　　　　购物：大型新概念超市＋精品名店 体验超市－华润Ole’ 主要选择大型商务区／ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ入驻经营６０％左右的进口商品设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖联营部分高端品牌：品牌多样屋／ＣＫ／法国ＦＡＵＣＨＯＮ等 会员超市－ＫＯＳＭＯ山姆会员店 主要选择开发新区，交通便利；所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘；增值服务：洗车／健身／会员生日特约商家针对人群：有车高端人群，交纳年费，会员制； 精品超市－太平洋高档超市 主要选择与太平洋旗下百货联营；定位于精品家用生活馆；２４小时恒温环境环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收；对生鲜货品免费提供干冰； 精品联营店－北部时尚中心（通过大型高档超市的聚客能力,带动其战略联营品牌进驻） Ｈ＆Ｍ ＡＰＰＬＥ概念店／ＪＢＬ影音体验店 ＨＭＶ 无印良品家居馆 　　　　　 休闲娱乐：健身中心＋ＳＰＡ会馆＋品