聊城中通手表厂的项目营销的的策划推广的方案.doc

目录 目录 1 前言 4 编制依据 4 策划内容及方向 5 第一部分 市 场 分 析 6 一、聊城房地产市场宏观状况分析 6 （一）宏观经济形势 6 （二）聊城房地产市场现状 6 （三）聊城房地产市场特点 11 （四）未来房地产发展趋势 12 （五）小结 12 二、消费者分析 12 （一）聊城消费者购房习惯调研 12 （二）聊城市购房群体类型分析 15 （三）影响聊城市民选择购买房屋的主要因素 16 （四）小结 18 三、竞争分析 18 （一）整体竞争态势 18 （二）主要竞争项目概况 18 （三）各项目竞争态势 21 （四）各项目价格状况 21 （五）小结 21 四、项目自身情况分析 22 （一）项目概况 22 （二）项目基本参数 22 （三）项目地块现状： 23 （四）小结 24 五、项目SWOT分析 24 （一）优势（Strength） 24 （二）劣势(Weakness) 24 （三）机会(Opportunist) 24 （四）威胁(Threats) 25 第二部分 项目定位 26 一、整体定位 26 二、产品定位 26 三、目标客户定位 26 （一）主要目标客户群体 26 （二）目标客户行为特征 27 第三部分 产品策略 28 一、 整体设计理念 28 二、 整体规划形式建议 28 三、 建筑风格建议 29 四、 园林景观建议 30 （—）中式园林 30 （二）一些具体建议 30 五、 配套建议 32 六、 物业管理建议 33 七、 户型建议 33 （一）户型面积配比 33 （二）9070政策解读及对应策略 33 （三）户型设计的其他建议 34 第四部分 价格策略 36 一、几种常用的定价方法 36 二、项目定价 36 三、定价理由 37 第五部分 营销推广策略 38 一、推广策略 38 （一）推广战略目标 38 （二）渠道推广策略 38 （三）现场推广策略 38 （四）项目卖点梳理 39 （五）市场定位 40 （六）案名和LOGO 41 （七）广告语建议 43 （八）售楼处和现场方案 45 二、销售策略 46 （一）销售组织 46 （二）销售培训 46 （三）销售控制 47 （四）销售分期及计划 47 三、分阶段销售推广策略 47 四、媒体策略 48 五、营销费用界定及营销费用预算 50 第五部分 项目经济效益分析 51 一、房地产政策 51 二、成本分析 52 三、经济效益分析 53 前 言 受聊城中通房地产开发公司的信任和委托，我公司对聊城手表厂住宅项目进行了调查、分析、论证，撰写编制了本方案，以供中通房地产公司在运作项目时作为参考。 项目的前期策划往往决定最终成败。前期策划主要是依据市场及项目自身的优劣势推导出项目定位、目标客户群、价格定位、产品及配套建议、卖点挖掘和营销推广策略等，做最受市场欢迎的产品，实现快速销售和利润最大化。 本公司作为“中国本土广告公司100强、策划机构50强”，凭借专业、成熟、先进的策划理念和广告推广经验，成功运作了一系列广告策划项目。近年来涉入地产界开始进行地产项目的策划和推广，并取得了良好的业绩和效果。 今年公司加大地产项目营销投入，成功收购了济南世嘉房地产营销策划公司，力争在公司宝贵的营销策划的基础上打造出整体地产营销策划服务的优秀服务品牌，从项目前期规划、营销推广、销售实施都为开发商提供准确而切实有效的服务。 我们深知与开发商的合作责任重大，不敢有丝毫懈怠，从细节到全盘，我们都兢兢业业，以专业、敬业、责任心贯穿始终，保证项目顺利完成。 编制依据 依据中通公司提供的关于手表厂项目及土地情况的介绍； 依据我公司多方面市场调查获得的聊城及周边房地产市场信息； 消费意向及习惯、自然及社会现状等各种数据； 依据聊城与省内媒体效果调查与取费标准。 策划内容及方向 1、本案所面临的竞争环境及对楼盘本身的影响；2、对目标消费群进行细分，明确本案的目标消费群；3、通过对本案特性、消费群的整体思考，确定市场定位；4、根据市场定位及消费群等分析，结合企业要求、本案现状及工程进度，制订阶段性营销推广策略；5、制订广告策略及阶段性广告主题；6、制订相应的媒体策略。 第一部分 市 场 分 析 一、聊城房地产市场宏观状况分析 （一）宏观经济形势 聊城地处经济发达的山东省西部，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。京杭大运河和黄河在此交汇，京九铁路、胶济邯铁路及高速公路在此相交，形成“黄金大十字”，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和区域中心城市。总面积8715平方公里，人口557.52万人，地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。 近两年，聊城市经济继续保持持续快速发展的良好势头，主要经济指标均居全省前列。06上半年工业增加值增速全省第一、生产总值增速全省