苏州房地产市场的研究2010.3.ppt

苏州房地产市场研究 (截止2010.3) 苏州市占据长三角重要地位，已经发展成为长三角区域带不可或缺的一环； 苏州市经济总量，人口发展等都为房地产繁荣发展奠定最坚实的基础； 苏州市城市设计的良好规划，与上海的接轨，自身人文环境的打造都是房地产市场发展的有利因素； 苏州市房地产发展总量位居长三角第二，施工面积、新开工面积均能保持稳定发展； 由于苏州市地理位置的重要性，各大主流开发商争相进入苏州房地产市场，各大区域性、全国性开发商逐步完善在苏州的布局，苏州逐步成为接壤上海，涉足长三角战略的重大突破口及根据地； 苏州楼价一直以来呈现较为稳定的发展，相对其他二线城市以及一线城市的发展，在受环境、宏观政策的影响幅度较小，因为苏州房地产市场依然有较大的潜力，房地产市场前景看好。 1-2月市场总结 全国市场：国家宏观调控政策进一步收紧，全国一、二线城市楼市普遍回落，成交量大幅走低。 苏州市场： 供应：1-2月全市住宅市场供应量大幅走低，时间段都集中在2月上旬。春节长假开始直至月末，再无新房源供应，住宅供应创下近一年以来的新低。 成交：受到整个市场供应不足以及春节假期的影响，1-2月住宅成交量大幅下滑，市场的观望气氛使得各大项目将开盘或者加推时间的一再延后，在很大程度上影响了成交量。另外，少数项目单价的过度上涨也影响了其销售业绩，未来广告、打折促销等一系列营销活动将卷土重来。 价格：从去年第四季度开始，全市住宅成交均价开始出现大幅度上涨。纵观各个项目，价格更是水涨船高，少数项目在提升房屋整体品质（例如：位置，交房标准）之后，价格甚至出现翻番。进入10年之后，销售价格已经达到了一个比较高的水平，涨势也开始放缓。 广告投放效果跟踪 项目 区域 广告频次 销售面积 投放形式 岚山别墅 吴中区 43 2025.64 报花 华美福邸 相城区 18 147.27 报花 越湖家天下 吴中区 16 -- 报花 新创大河山 高新区 7 2627.45 报花 环球奥食卡城 相城区 3 978.31 半版 富尧山庄 吴中区 2 -- 通栏 好易家 高新区 2 -- 半版 玫瑰99 吴中区 2 730.57 通栏 山水映象 高新区 2 3799.54 半版 渭塘之星 相城区 2 5306.93 半版 亿象城 中心城区 2 -- 报花 晨曦馨苑 相城区 1 2905.2 整版 合景峰汇国际 相城区 1 5758.98 整版 南山金城1958 中心城区 1 1499.81 整版 派客公寓 相城区 1 -- 通栏 唯E都汇 工业园区 1 -- 半版 星湖名轩 工业园区 1 10308.96 通栏 星屿仁恒 吴中区 1 -- 整版 天辰花园 中心城区 1 656.22 半版 水墨江南 工业园区 1 -- 半版 苏州住宅市场：广告投放情况——投放次数大幅下降 当前住宅供应紧缺，在房贷政策收紧的同时，未来楼市的不确定因素也随之增加，市场正处于一个观望阶段。而三月份举行的全国两会，“楼市”将成为关注的焦点之一，信号的释放或许将成为今年整个楼市的破冰点或转折点。 Part 3 市场分析 观点：当前整体市场的“面”是健康的，但从发展趋势来看，市场风险正随着供求矛盾、地价偏高以及政策风险不断积聚。我们主要从市场层面、政策层面及信贷结构三个方面去论证。 市场分析——市场层面——房价为何走高？——供不应求是最要推手 序号 城市 供求比 序号 城市 供求比 序号 城市 供求比 1 上海 1：1.40 6 杭州 1：1.56 11 无锡 1：1.87 2 北京 1：1.77 7 天津 1：1.35 12 苏州 1：1.56 3 深圳 1：1.42 8 武汉 1：1.62 13 青岛 1：1.36 4 广州 1：1.38 9 成都 1：1.52 14 沈阳 1：1.44 5 南京 1：1.76 10 重庆 1：1.36 15 郑州 1：1.55 2009年房价大幅上涨，供不应求为主要推手。 市场存量：2009年绝大多数主要城市市场存量下降均超过30%，08年积累的库存在09年得以较快的释放，目前各大主要城市供应告急。 区域 城市 09年月均成交 （万m2） 12月底存量 （万m2） 可售时间 （月） 区域 城市 09年月均成交 （万m2） 12月底存量 （万m2） 可售时间 （月） 区域 城市 09年月均成交 （万m2） 12月底存量 （万m2） 可售时间 （月） 华东 上海 157.14 480.04 3.05 华北 北京 169.76 964.98 5.94 华中 武汉 90.72 508.77 5.61 杭州 56.04