草桥居住区西区上市前整体营销的的策划的方案市场篇.docVIP

草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇 “草桥居住区西（B）区”项目，计划将于2003年9月份启动，现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代?理服务，并已将本案列为我司2003年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。近期本案的必威体育精装版规划设计方案已全面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态，结合当前本案的自身情况，我司专案组在原有基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星，和发展商一起缔造北京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P＋4C原则来确定营销组合，即：product）?公司（company）price）?消费者（consumers）place）?渠道（channels）promotion）?竞争者（competitors）? 目录（）市场调研及分析一、北京整体市场状况1、北京经济现状1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比增长9.3％，已连续３个月稳定在9％以上。其中，第三产业增幅最大，实现增加值1142.2亿元，增长11.3％。第一产业和第二产业同比增长分别为5.5％、6.6％。2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。2002年6-12月份，全市共推出新盘126个，较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看，6-12月份全市商品房开复工面积高达5536.6万平方米，其中商品房住宅面积4077.7万平方米，较去年同期分别上涨28.6%、29.7%。2001年楼市的冷冬后，开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多，虽然项目数量减少，但总供应量并没有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大，间接压制了部分项目的上市。2001-2002市场供应量结构对比 2001-2002新盘上市价格结构对比3、市场销售：产品需求对路，销售稳步上升6-12月份，全市商品房累计竣工面积497.4万平方米，增幅30.9%。累计完成各类商品房销售428万平方米，其中住宅411.2万平方米，分别较去年同期增长12.8%和14.8%。持续保持了7个月的销售面积大于竣工面积的情况今年首次被改变。2001年上市的部分项目转入2002年后，成为现房或准现房，加快了销售节奏。二是在遭遇2001年市场打击后，开发商加大了产品与客群的对位研究，一大批适销对路，深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销售的主要份额。三是在媒体的炒作帮助下，投资市场出现近年来难得的好局面，极大的促进了市场的消费。四是随着城市交通环境的大力改善特别是轻轨的建设，以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄10年系列活动的开展，有力的推动了各区域地产市场的发展。4、政府政策对房地产市场的影响二、区域综合状况1、?市政规划的影响80年代末90年代初，南城大力开发洋桥、方庄地区，并由方庄向东向南，由洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止，北京南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区，其周边道路交通发达，生活配套齐全，已经从根本上改变了老北京人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥大型生活圈的西扩部分。但是随着贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡西路的修通，以及地铁四号路线的开通，相信也会推动本地区的二手房市场的发展，从而带动投资客户对本区域的关注。届时，投资性客户的比例将会由现在的12%左右大幅上升。所以本项目在前期产品定位中也应适当考虑此因素，从而为后期销售寻找到更多的潜在意向客户。2、草桥地区管理的规范三、?域市场状况分析a)?价格状况分析（单位：元/平米）起价?4500?3800?3980?4300?3680?4100?3900?　?4300?5180?4300?4700?4600?4200?4338?4150?　?4300?98折?一次97?一次99?95折?无?一次97?　?　?　98?按揭99?/?　?/?/?/?/?　?　?　40?30?19?30元?16.5?分户?　?　?　150?150?150?租：280元/月?150?6.8万?　?　?　380?　?450?售：8万元?300?　?　?　?　2.3?