西安兰乔国际城地产的项目定位的报告.ppt

目录 兰乔国际城2008年营销大战略--1 兰 乔 国 际 城 项目本质 ● 高品质、大规模,2008西安1号作品。 ● 交通便利（2号线地铁总站，500米一级辐射区） ● 明显豪宅符号，国际化气质,西班牙特色(景观、建筑立面) ● 瑞士军刀型户型：精致、小但功能全，低总价 ● 都市化、年轻、时尚、活力 ● 延续兰乔圣菲品牌传奇 兰乔国际城2008年营销大战略--1 2008西安1号作品 37万㎡世界级滨水建筑群 代言城市未来，担纲一座城市的自信 形象： 兰乔国际城2008年营销大战略--1 37万㎡西班牙城，集结西安青年精英圈层 为西安提供最具都市时尚的生活方式。 最高档次/最国际化/最不像西安/最像欧洲的地方。 生活方式： 兰乔国际城2008年营销大战略--1 二、营销策略 1、一期多层、会所、核心景观区兑现 2、小寨路演 兰乔国际城2008年营销大战略--2 1、一期多层、会所、核心景观区兑现 提升项目自身品质的多层、会所及核心景观区是对客户最直接的视觉冲击，在项目开始销售时就兑现，无疑给客户注射了强心针，同时在和周边同质化项目竞争中脱颖而出，降低市场风险 兰乔国际城2008年营销大战略--2 相关配合节点： 1、2008年2月29日贝尔高林第一轮景观方案汇报、讨论 2、2008年3月15日贝尔高林第二轮景观方案汇报、讨论 3、2008年3月12日协建会所、楼宇外立面、户型方案定稿 4、2008年3月16日景观、规划、建筑、会所、户型全套图纸汇总到深圳模型公司，开始制作模型 （注：在2008年3月10日确定模型制作公司） 5、2008年3月10日-4月10日与相关部门协商确定小寨路演区，并开始设计路演现场 6、2008年4月10日小寨路演区开始搭建 7、2008年4月28日模型到位 8、2008年5月1日小寨路演区（road show)对外开放 兰乔国际城2008年营销大战略--2 9、2008年5月1日-2008年8月12日：吸筹（提前锁定客户） 方法：交诚意金2000元即可享受3%的优惠 10、2008年8月15日-2008年8月20日：洗筹 方法：凡交过诚意金2000元的再补交8000元，可享受4%的优惠 11、2008年8月15日-2008年9月27日：认筹 方法：交诚意金10000元，可享受3%的优惠 12、2008年9月22日：产品推介会 13、2008年9月28日：解筹 先决条件：累计诚意金客户接近980个客户 14、2008年10月7日-2008年12月28日：第二次认筹 15、2009年1月1日：第二次解筹 兰乔国际城2008年营销大战略--2 兰乔国际城2008年营销大战略--2 兰乔国际城2008年营销大战略--2 项目预计08年下半年开盘，在开盘前先吸聚客户，与客户提早接触，及时反馈意见 我们采取以下的策略： 高举高打 抢时储客 2008年5月1日进行路演（Road Show） 小寨展示中心正式开放 2、小寨路演 兰乔国际城2008年营销大战略--2 路演搭建示意图 兰乔国际城2008年营销大战略--2 路演搭建示意图 兰乔国际城2008年营销大战略--2 兰乔国际城2008年大战略 全文结束 668976元 5068元/㎡ 132㎡ 三房 457424元 4972元/㎡ 92㎡ 二房 254796元 4996元/㎡ 51㎡ 一房 平均总价 平均价格 户型平均面积 户型 结论： 从以上数据可以了解到： 现今二房总价在45万属于市场价格平均上限，40万元之下属于市场较空白地区 三房总价在66万属于市场价格平均上限，55万元之下属于市场较空白地区 按照产品定位，二房（60—80） ——总价（25.2—33.6万元） 三房（100—115）——总价（42——49万元） 此价格区间未超出市场价格平均上限，属于市场较空白地区。 兰乔国际城项目定位分析--3 四、该地块产品定位及风险规避 1、产品定位 2、风险规避 兰乔国际城项目定位分析--4 基于对以上市场、地理位置、产品形式、调研分析结论的处本项目如下定位： （1）客户群定位 （2）产品定位 （3）户型面积定位 （4）价格建议 1、产品定位 兰乔国际城项目定位分析--4 （1）、客户群定位： ※年龄：27—35岁之间 ※在西安城南工作的首次置业的年青家庭及个人 ※个人年收入3万—5万，家庭年收入5万-8万 ※他们多数人来自西安之外的城市及地区 ※受过普通高等教育，有着一份