运城二郎庙商业街市场营销的的策划的报告.doc

运城二郎庙商业街市场营销策划报告 北 京 世 纪 朗 润 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司 Beijing Century Longrun Real Estate Investment Consultant Co.,Ltd. 目 录 绪论 第一章 运城市发展分析 第一节 运城市宏观经济发展 一、运城市地理位置 二、运城市经济发展现状及未来发展趋势 第二节 运城市房地产市场发展概况 一、运城市房地产市场发展现状 二、运城市房地产市场发展趋势 第三节 运城市房地产市场商业物业发展 一、整体概况分析 二、市场细化分析 三、典型项目及可借鉴项目分析 四、商业物业市场发展预期 第四节 运城市房地产市场住宅物业发展 一、整体概况分析 二、住宅物业市场发展预期 第二章 项目分析 第一节 项目概况 一、地块及占地 二、位置及交通 三、产品主要指标 四、产品功能划分 第二节 项目现状分析 一、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 二、项目SWOT总结分析 第三章 项目战略理念、总体开发目标及策略 第一节 项目战略理念 第二节 项目总体开发目标 第三节 项目总体开发策略 一、集中优势力量开发 二、形成商场、商务办公楼及住宅楼的繁荣共同体 三、项目开发走品质化的高端路线 四、未来商业经营定位走特色化的中低端路线 第四章 项目定位分析 第一节 项目定位策略 一、项目定位因素 二、项目定位 三、总结 第二节 项目案名定位 一、案名定位因素 二、案名定位 第三节 项目形象定位 一、项目形象定位因素 二、形象定位 第四节 目标客户定位 一、目标客户构成 二、目标客户身份特征 三、需求偏好、价值取向 第五节 项目功能定位 一、项目功能规划理念 二、项目功能定位 第六节 经营模式定位 一、定位原则 二、经营模式定位 第七节 价格定位 一、定位原则 二、定价方法 三、价格体系 四、付款方式 第五章 项目初步营销方案 第一节 确定销售目的和目标 一、销售目的 二、目标完成计划 第二节 方案实施 一、方案实施要点 二、方案实施 第六章 推广初步计划 第一节 推广原则 一、广告主题 二、推广附件准备 三、媒体策略 第二节 推广计划初步思路 第三节 推广所需支持 一、工程进度 二、物业配合 三、人员配合 第四节 推广活动 第七章 结束语 附表：《初步工作计划推进表》 《步行街功能划分表》 《运城市主要商业项目及配套概况图》 绪论 《 二、运城市房地产市场发展趋势 在运城市固定资产投资中，基础建设与更新改造投资力度要远大于房地产市场投资比重，对于运城市未来房地产市场发展将是一个利好现象；虽然目前运城市房地产项目大多处于收尾阶段，近期房地产市场投资力度有所下降，但通过市政建设不断完善、旧城改造力度不断加强以及运城市政府对于房地产市场投资优惠政策的不断深入，预计未来运城市房地产市场投资力度还将会大幅度增长。 第四节 运城市房地产市场商业物业发展 一、整体概况分析 1、商业类物业供给比重偏大，但具有地段优势、产品优势及价格优势的商业物业廖廖无几 在运城房地产市场中，由于开发商普遍看好商业物业的投资回报，所以商业物业的投资增长极快，致使目前房地产市场投资结构存在着一定的“失衡现象”——商业物业发展要远大于住宅与写字楼的建设；以商业物业投资比重、建设规模及市场租售价格角度分析，虽然商业物业都显示出一定的“过热”现象，但在目前运城市商业物业市场中具有地段优势、产品优势及价格优势的商业物业却少之又少。例如：今日国际商城虽然产品整体设计时尚及配套齐全，地段接近商业中心，但项目整体规模超大，不切合运城市客观需求，而且其物业售价高出市场接受水平；另外，粤晋·新天地广场产品功能齐备，规模适中，但售价及地理位置不相符合其项目的性价比，不仅如此，其项目所在东部区域虽处在运城市未来发展重心，但东部区域的市场成熟尚需时日。 2、商业类物业市场需求阶段性饱和 就在商业物业供应趋于饱和状态情况的同时，当地的市场需求也出现了一定的调整状态，例如：今日国际商城、粤晋·新天地广场等项目的销售出现了滞销现象，这不仅表明市场对商业物业的需求出现了阶段性饱和状态，同时也表明投资者对其部分产品的未来经营及投资回报表示怀疑。 3、租售价格达到相应高度，短期难以再创新高 运城市商业物业项目的售价通常为一层1万元左右，二层8千元左右，三层6—7千元左右；商业物业的租金水平基本保持在1000元—1500元/平米·年，只有个别临街商铺租金在3000元/平米·年；另外，东星时代广场的租赁模式以抽取营业额25%的方式运