运盛·南京美之国花园营销的的策划的方案.ppt

——根据南京市场的实际情况确定价格 ——该价格具有市场竞争力，引爆力 ——花园的价格独立计算 联排：均价3,200元/M2； 上市2,960元/M2 ；再抬升至3,400元/M2 双拼：均价4,000元/M2 ； 上市3,800元/M2 ；再抬升至4,200元/M2 独栋：均价5,000元/M2 ； 上市4,500元/M2 ；再抬升至5200元/M2 ——5,500元/M2 花园：800元/M2 低价入市，低开高走，步步高升 一房一价策略，报价时以总价报出 客户积累、概念传播、销售准备 时间进程：3个月（7/1-9/25） 第一轮全市性攻击，扩大客源范围 时间进程：一个半月（9/26-11/17） 共7周（10/1~10/7国庆黄金周， 10/11~10/17房展会） 第二轮销售攻势启动，达到高潮 时间进程：一个半月（11/18-12/31） 共8周（含重阳、圣诞、元旦） 第四阶段：促销延展期 持续销售攻略，持续的去化 时间进程：共三个月（2003/1/1-3/31） 蓄势：7/1-8/17：充分准备，初步启动 开始 ：8/18-9/25：正式启动，尝试攻击 其他视觉表现 谢谢 观赏 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 广告阶段推广 第二波高潮：（11月10日--11月25日） 企划方向 重点诉求“人造的一半”，从生活方式、格调、品位各方面，结合产品中的实际依托，虚实两线，对产品进行分卖点诉求 。 隆重而热闹的开盘典礼。 · 行销推广策略 第二波高潮阶段形象表现 ———— 报纸稿系列一 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 第二波高潮阶段形象表现 ———— 报纸稿系列二 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 · 行销推广策略 价格建议策略 低价入市，低开高走，步步高升 ——两种控制“低开高走”的基本模式： 工程进度模式和销售推动模式。 ——以价格调幅和调频，调节楼盘在市场的动态适应性。 · 行销推广策略 销售推广 第一阶段：引导蓄水期（7/1-9/25） 第二阶段：预开盘期（9/26-11/17）） 第三阶段：正式开盘期（11/18-12/31） 第四阶段：促销延展期（2003/1/1-3/31） · 行销推广策略 拦截计划 共7周（含暑休假期） 7/1-8/17：充分准备，初步启动 正式蓄水 共6周（9/21中秋节，9月起销售旺季） 8/18-9/25：正式启动，尝试攻击 · 行销推广策略 第一阶段：引导蓄水期 · 行销推广策略 第二阶段：预开盘期 · 行销推广策略 第三阶段：开盘期 · 行销推广策略 广告总精神 山水造景，美墅筑城 · 行销推广策略 山水造景，美墅筑城 ——运盛打造一座别墅之城，打造一个心目中的美丽之国，居家之梦 ——山之魅，水之灵，美之国 · 行销推广策略 广告主口号 天造一半，人造一半——美之国花园 · 行销推广策略 广告总策略 运盛品牌运作造市 高低空结合、大小众媒体结合，波段运作 产品力驱动、树立产品品牌、活动推波助澜 · 行销推广策略 品牌运作 品牌是对产品的全方位体验，是消费者与产品之间的关系 · 行销推广策略 品牌使企业吸引了一群忠诚度高的消费者 品牌建立协助进行市场区隔； 品牌提升物业价值。 品牌作用 · 行销推广策略 运盛现有的品牌依托 运盛大中国的企业品牌形象 盛世华庭、佳盛花园已有产品品牌形象 · 行销推广策略 品牌运作思路 前期概念的推广 产品形象的展示 承继既有品牌优势操作 · 行销推广策略 高低空结合、大小众媒体结合，波段运作 ——外展处，售楼中心，报纸、电视等大众媒体，杂志、网络等小众媒体组合攻击 ——9月底--10月中旬蓄水期，11月10日--11月25日开盘强销期，高频率、强火力轰炸 · 行销推广策略 产品力驱动、树立产品品牌、活动推波助澜 ——系列产品卖点宣传，用高品质的产品打动客户 ——阶段性的公关、促销活动 · 行销推广策略 广告阶段推广 企划方向 在楼盘未开始正式蓄水的拦截期，通过看房线路导示，对将军路上的有效看房客户实行拦截，通过市内定点看板，引起目标客户关注。 启动运盛品牌形象的软文宣传，为产品亮相做铺垫。 · 行销推广策略 拦截期阶段形象表现 ———— 户外看板稿