辽宁鞍山胜利北路的项目的的策划的报告.ppt

沿海 鞍山胜利北路项目策划报告 鞍山项目策划团队 鞍山市简介: 鞍山市位于辽宁省中部，东北与辽阳县毗 邻，西与大洼县相连，南与大石桥市、庄河 市、凤城县接壤，市中心距辽宁省人民政府 所在地沈阳89公里，东距煤铁之都本溪96公 里，南距滨城大连308公里，西南距营口跋鱼 圈港120公里，是我国重要的钢铁生产基地， 素称“钢都”。现辖海城市、台安县、岫岩满族 自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城 区。 行政面积：9252平方公里 目前人口：347.6万人 城区面积：623.96平方公里 城区人口：约146万人 城区人口密度：约2372人/平方公里· 备注:鞍山市以产权证办理完毕后，记入销售面积；而部分购房客户不按时办理产权证，因此实际销售面积在上述数据多；以智慧城为例，未办理产权证的购房客户占32% 总占地面积：1.9万平； 总建筑面积：4.5万平，一期开发完毕； 容积率：2.37 开盘时间：2006年9月 总户数：119户，目前已经去化60％左右。 规划形态：3栋高层住宅（商住两用） 起首单价：2800元/平； 最高单价：3350元/平； 平均单价：3188元/平； 主力面积：70-123平； 总价范围：20万元-42万元； 车库：70个 商业网点：10户，面积为190-300平，去化80％，现在剩余2户，每户约205平左右，单价为7000元/平。 客户职业分析： 1. 鞍钢职工 2. 立山区政府官员 3. 立山区学校教师 4. 立山区医院员工 5. 周边私企业主 典型楼盘二:华洋.丽山锦苑 开发商：鞍山紫云房屋开发有限公司 项目位置：立山602、603路公交 车站点，百姓超市对面 项目总占地：0.88万平 项目总建筑面积：6.4万平 项目建筑形态：均为高层（17层） 户型主力面积：80—120平；140平 销售均价：3400～3600元/平之间。 （卖卡选房，1000抵8000；10000抵10万； 同时，一次性付款9.5折，按揭9.8折） 商业价格7000～10000（二层均价）元/平，和位置关系较大，拐角处的位置，暂时不参与销售 其他情况说明：4.15号卖卡，4.25号按买卡先后顺序选房，4.14上午，已有60～80人在售楼处排队，等待买卡 市场小结 鞍山市立山区概述： 立山区地处钢都鞍山的北部，是鞍山 市的中心城区。它东接千山区，与千山 风景区遥遥相望；西起长大铁路，与鞍 钢厂区为邻；北越沙河，与千山区接 壤，南以通山街为界，与铁东区相连。 立山区面积48.11平方公里 区域总人口425,273人、总户数146,142户 行政区域管辖14个街道办事处、1个镇 受城市配套及地理区位影响，汤岗组团在近三年内很难找到投资机会，铁西区地处鞍钢厂区下风口，居住环境一直处于市区最差区域，只能作为土地储备机会点，铁东区属城市中心区，可用于住宅开发土地较少，且价格较高，高新区和千山组团受城市发展规划限制，近年内无大规模住宅开发；因此，近三年内城市住宅开发若按开发速度及价值提升角度排序分别为铁东区南部接近千山区部分板块、立山区沿胜利路一线板块、营城板块、高新板块。 该项目靠近立山区的中心位置,周边是成熟的居住区； 是鞍山城市整体规划中的胜利路与南沙河改造区域的结合部，有很好的发展前景； 由政府投资建设的9年义务教育学校建设进度，对本项目的销售进度及先期入伙的业主影响较大； 南沙河改造对项目升值有重大利好，建设进度对销售有影响； 该地块西侧紧邻鞍山市区交通主干道胜利路.胜利路轴线定位于立山区的主要经济发展轴线和商业景观轴线 地块距市中心距离约5公里、正常行车速度到市中心区约10分钟. 地块距立山区政府200米，距立山区委200米 地块沿胜利路向北可直达辽阳市，距离约20公里. 周边有多条公交线路经过该地块,出行便捷。 毗邻政府规划的沈大高速公路鞍山北出入口。 该地块周边 配套（学校、超 市、商场、医 院、银行、公 园）齐全，生活 便利性好。 地块距离广 场商圈约600 米，立山广场及 周边地区是立山 区传统的商贸中 心地带。 项目四至 地块现状 项目属性界定 竞争项目情况 项目定位策略 客户定位 客户定位前提 从立山区代表性楼盘的调研访谈中发现，各楼盘的区域特征明显，客户主要来源于立山本区，及部分鞍钢职工 客户群体划分：根据七种客户类型，量化客户购买力和精神诉求，解析本项目目标客户，寻找本项目关键群体 四类关键客户群体显著性特征描述比较 根据客户群体和开发阶段界定近期客户、潜在客户 近期客户细分 核心客户AIO分析 重要客户AIO分析 游离客户AIO分析 综合鞍山整体工薪