郑州俭学街房地产的项目产品规划暨地价预算的方案.ppt

1 郑州-俭学街项目 产品规划暨地价预算方案 本次方案大纲 1.基于目标客群的项目定位分析 2.整体规划布局与产品建议 3.本项目概预算分析与地价预估 基于目标客群的项目定位分析 1 本案基本价值分析 项目位于俭学街与信息学院路东侧（原信息工程学院干休所），周边交通便利，人文教育配套完善，信息工程学院、河南农大、郑州大学工学院、财税高专、河南实验中学、郑州九中等名校环绕，区域人口众多，消费潜力巨大，被誉为“郑州中心文化生活圈”。 项目占地约30亩，为南北狭长地块；原为军用地块，拟通过招拍挂形式推出，其中，北半部分为经济适用房，南半部分为普通商品房，容积率3.5，为后期操作提供了一定空间。 在郑州中心北区，尤其是东风路以内项目逐步绝迹。本项目居于繁华城心，却能静享悠闲生活，居住舒适便捷，成为郑州城市中心罕有的最适宜居住之地，具备了打造精品教育人文社区的先天条件。 本案具备打造精品教育人文社区的先天条件！ 基于此，发现我们真正的目标客群…… 边缘客群 重要客群 主力客群 核心客群 信息工程学院教职工及家属、学生家庭，周边周各学校教职工与学生家属，25—50岁之间，首次或二次置业。 周边城中村拆迁户，年龄在25-55岁之间，以换房及二次置业为主。 强力挖掘核心、主力与重点客群，通过企划诉求，吸引游离客群关注！ 目标客群锁定—— 四大类客群，立足区域、面向全市 周边行政与事业单位员工，年龄在28-45岁之间，二次或以上置业为主。 市区及其他地市散客与投资客，注重子女教育，30-45岁之间，1-2次置业为主。 目标客群属性—— 他们具备较高的文化修养，有自己独特的价值观念。 他们博学多识，在生活中处处体现高尚格调。 他们热衷于追求高品质的生活，同时寻求精神能量的释放。 他们事业有成，社会地位稳固，有良好的收入预期。 在选择上，他们理性且颇具智慧；在感官上，他们用品味衡量价值。 单纯为满足生理需求的纯物质化的消费模式，对他们不构成最强吸引力； （只有将消费与精神联系在一起，就容易触动他们的心弦） 追求品位与享受的新锐财智菁英 高文化、高品味、高收入、高享受——现代高知阶层 目标客群定位—— 一个阶层的兴起创新一部城市人居的蓝本，这是城市发展的必然。 这是一个性格复杂的阶层群体，也是一个态度鲜明的消费群体。 他们的知识储备和财富实力不相上下， 英雄出处各不相同， 他们可能是中产阶层，小资阶层，BOBO族，白领白骨精…… 却始终坚持自己的价值观与判断力。 差异化定位－全新概念认知 俭学街项目定位价值分析…… 核心定位价值分析 区域市场价值 郑州中心区人文教育生活圈，缺乏与之匹配的精品人文居住社区。 项目基本价值 靠近繁华独享宁静，卓越的教育人文配套，可塑性强的地块特质。 目标客群价值 高文化、高品位、高收入、高享受，现代高知精英阶层。 本项目整体定位 俭学街·首座教育人文主题社区 “俭学街”，首先点出不可复制的区位优势，激发客户的认知； “首座”，建立无可超越的高度，强调稀缺性； “教育人文主题”的导入，有效区隔市场，成为核心竞争力所在； 定位简洁，清晰明了，主题卖点突出，易读易记易于传播！ 本项目主题定位 本项目的高档次定位 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 客户层面 支持点 ——城市中心完善交通与配套 ——人文教育资源集中地带 ——区域稀缺的住宅项目 教育人文主题社区必备的条件 吸引力 ——人文大家与精神领袖中心区 ——标志性的教育人文生活圈 ——城市干道上的主流生活区 追求完美 ——综合配套与建筑规划优势 ——景观规划优势 ——户型规划优势等 基于“首座教育人文主题社区”， 进行产品规划与配套建设， 把一种全新的现代人文格调生活， 演绎的淋漓尽致！ 这是竞争对手缺少的！ 也是本项目的核心竞争优势所在！ 【总结与启示】 整体规划布局与产品建议 2 规划基本原则：四大原则，实现利润最大化 两大区域明确划分，合理布局。 —北侧为经济适用房区，南侧为普通商品房区，中间通过围墙进行适当区隔。 整体容积率3.5，提升商品房容积率。 —在保持整体容积率基础上，采用小高层建筑，增加可售面积，保证销售利润。 现代简约建筑，打造标志性人文格调社区。 —现代质感建筑，风格一致，形成整体美感与社区形象，打造一种精品人文居住圈。 注重产品创新，提升竞争力，为快销奠定基础。 —根据市场与消费者需求来设计户型，大胆创新、保持合理的面积区间，增加卖点。 整体规划布局 经济技术指标： 3.5 整体容积率 约47110㎡ 商品房建筑面积 约70010㎡ 总建筑面积 规划布局说明：北侧为经济适用房，为4栋12层的小高层；南侧为小高层建筑群，拉高本区的容积率，增加可售面积，实