邢台万正的项目整体定位及发展建议初探.ppt

直接利好因素 邢台房地产项目在环境价值提升上不遗余力 社区水景是必不可少，大面积中央景观组团、起伏坡地等 如 阳光巴厘岛、燕云台、天一城、七十九号院、国际新城等。 邢台自古有百泉之城的称谓，人们对水景有着共同的期待。 对项目环境价值的提升是共同的选择 整 体 开 发 策 略 邢台楼市消费者特征：消费人群 主力消费群为行政机关事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户、一部分相对收入较高的工薪阶层； 41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。 这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。 整 体 开 发 策 略 如何给与受众信心 整 体 开 发 策 略 信心来源 经济形势好转 政府政策保障 行业政策保障 工程进度保障 销售投资保障 品牌信誉保障 产品品质保障 不可控 不可控 有可操作性 可把握 可操作 可提升 可推广 可控 项目整体定位及发展建议初探 目录 项目开发背景 项目开发目标 整体项目定位 项目开发策略 基于城市的视角看区域——区域价值 基于案例和本体匹配度确定发展模式——土地如何增值 基于发展模式下如何使土地增值更快、更高 基于价值模式指导规划设计理念 基于现实与愿景下的开发策略 区域开发非传统房地产开发模式，其开发的盈利模式来源于土地的增值而非直接的住宅销售，因此区域开发中需要重点考虑五大问题 开发背景 开发目标 开发策略 整体定位 项目面临怎样的 发展机遇 项目达到怎样的 开发目标 项目将实现怎样的 市场形象 项目定位如何 落实 项目的本体条件 看城市 找契机 本项目发展目标建议 案例借鉴 整体定位 规划要点建议 整体开发策略 报 告 思 维 导 图 本项目位于邢台市正南偏东方向，隶属桥东区，距市中心仅2公里，交通通达性良好。 本案 邢台市中心商业圈 桥东区域 桥西区域 项 目 本 体 分 析 本案 1、道路体系完善，对外交通便利。环城快速路双向6车道，北线直通地块。京珠高速处在地块东南部。开车十分钟即可到达。 2、本案所处地块近临两所中学，桥东区第二中学（据说建成后将改为马路街小学），追光中学，教育配套相对完善。 3、紧临七里河生态，休闲，宜居新区，未来周边环境资源丰富。 七里河生态休闲区 七里河实景图 七里河实景图 项 目 本 体 分 析 项 目 劣势 因 素 1、本项目目前属于城市的边缘旧城村落，城市意象较弱，现阶段周边环境差，存在一定的认知抗性。 2、基地内部大部分为村民住宅，拆迁任务重。 3、受规划道路的影响，用地零散。 项 目 本 体 分 析 项 目 本 体 分 析 受规划道路的影响，本项目由A、B、C、D、E、F、G七个单独的地块组成，较为分散，从而大社区的完整性会相对较弱，但具备一定综合体的特征，为本区域乃至邢台市内大盘项目。 总体指标 总建筑用地面积： 57万平方米 总地上建筑面积： 约130万平方米 看城市 找契机 站在更高的视角上看区域 土地一级开发利润 城市研究：城市现状 土 地 增 值 项目契机研究：城市定位、产业格局及城市格局的发展 房地产项目开发利润 可能性自营性物业的经营性收入 发展方向研究 看城市 找契机 基于城市的现状分析城市发展中面临的问题 邢台城市总体经济发展水平同比河北省其它城市经济发展较为落后，处于中下游 二产仍是其邢台的支柱产业，每年增长速度较快，城市仍处于工业化带动城市化的阶段 人均可支配收入相对河北省其它城市相对较低，大量人口外溢至邻近大城市工作 城市化率落后全国平均水平，城市地位及价值受到严重影响 看城市 找契机 城市现状小结：城弱、业弱 看城市 找契机 现有市场分析： 通过近年来国家出台调整房地产的金融政策，提高按揭首付比例和住房贷款利率，地方政府也出台了相关的房地产宏观调控政策，邢台房地产市场已经过了“过热”的时期，逐步向理智的“平稳发展”期迈进。 邢台房地产分为桥东桥西两大板块，整体呈现东贫西贵的格局，西北部价格较高，东南房价较低。 目前，邢台市商业布局基本形成了以中兴大街为城市核心，往北辐射顺德路精品购物街，新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。 城市 契机 桥西版块土