郑州未来路的项目前期的的策划与营销推广的报告.ppt

康利达未来路项目前期策划与营销推广报告 2007.5.1 目录 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 郑州房地产市场需求弹性很大，需求持续旺盛。 郑州房地产市场－－供应量逐年增加，且有平稳增加趋势。 郑州房地产市场供求结论 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 1. 航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容，生活氛围更为浓厚。 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨大差别，使该区域在生活品质与档次上形成了极为明显的东高西低的态势，以未来大道为界，两边差距明显。 1.该区域未来路以东可供开发土地已极为有限，生活氛围已近成型，从建筑、道路、环境、配套等方面都较未来路以西更为优质，舒适生活感知度高，再加上富田太阳城成大型项目，市场认可度较高。 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 该区域商品房销售项目主要集中在未来大道、航海路、107国道与石化路围合区域,以金色港湾、富田太阳城和美景天城三大规模在售项目为主要市场引导力量，众多小型楼盘跟随分割，多以小户型产品为主，形成了小户型住宅集中区域，但其小户型产品多为投资和简易居住的中低端产品。 海轮·城市风铃2期 未来·丽景苑（售罄） 择邻·青年首宅2期 东郡·自由派 永丰心座 富田·太阳城二期 金色港湾2期蓝钻 中鼎翡翠 美景天城四期mini 为了能够更好的分析本案所在区域的公寓投资市场，我们选取了一些档次较高的公寓租金价格进行分析，45平方米左右的标准间租金在800元/平方米左右，市场平均租金每月每平方米为16元，约合0.5元/天/平米 1.金色港湾、富田太阳城、美景天城三座大规模楼盘加速提升了区域价值，引导该区域房地产市场发展，改变其市场态势，各小型楼盘跟随，分割市场利润。 2. 未来路以东开发土地已极为有限，区域市场发展方向由东向西发展。 3.该区域市场30－75左右小户型产品的平均销售速度约为58套/月，价格集中在3500－3800元/平方米，部分精装修可达4100元/平方米。 4.形成比较明显的小户型集中区，被市场普遍认可，2007年将要预售的若干小户型项目将进一步增加其市场热度。 5.其小户型项目或小户型产品多集中于未来大道与航海路的两侧，东西朝向者占绝大多数，缺乏配套，品质较差，中高端小户型产品缺乏。 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 Now…… 序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议 所选酒店式公寓户型大多是面积30-50平方米的一居室，少部分项目有 两居户型，除个别以办公为主要用途的项目外均设有厨房，且大部分是 开放式厨房。 酒店式公寓的外立面代表了高档次形象，因此几乎所有项目都采用了面砖、石材甚至玻璃幕墙，公共部分均有装修，户内装修包括简装和毛坯。 代表项目单价目前集中在4000元/左右，总价平均集中在13-30万元/套之间，首付比例以30%居多，我们按照20年贷款的期限计算，平均的月供范围在600-1500元。 交通便利是酒店公寓产品具