重庆南方东银水泵厂的项目定位及发展战略的报告.ppt

重庆南方东银水泵厂项目 发展战略与整体定位 谨呈：重庆南方东银置地有限公司 项目组工作的阶段划分 沙坪坝是重庆科教文化中心，交通相对受限，未处于城市发展主轴 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区， 重庆市大学城规划于此。 区域进入性分析：江北进入沙坪坝，可由石门大桥经汉渝路到达；由九龙坡进入沙坪坝可经石小路或凤天大道。 沙坪坝对外交通相对受限，与周边区域联系相对较弱，区域相对独立。 在多年的发展中，沙坪坝未处于城市发展主轴。 沙坪坝三峡广场商圈是重庆第三商圈，发展缓慢，仅能辐射区域内部 三峡广场商圈是沙坪坝的商务商贸中心，本项目在其辐射区内 三峡广场商圈是沙坪坝商贸商务中心，也是重庆第三大商圈。本项目在其大交通循环系统之中，步行10分钟可抵三峡广场。 沙坪坝商圈与主城其他区域距离相对较远，受主流商圈影响较小。消费群由知识分子、政府工作人员和大中学学生等构成。 商业整体以中档为主，以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主，其中百货业现经营面积约18万㎡，专业市场总经营面积约15万㎡，超市经营面积约8.5万㎡。主力商场有重百商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、嘉茂百货等。 小龙坎为沙坪坝老城区，片区环境和形象一般，生活配套完善/商业业态较低端，交通通达性一般 本项目位于小龙坎，即沙坪坝核心商圈辐射区边缘10分钟步行范围内。生活、市政、商务配套齐全，名校云集。 小龙坎为沙坪坝老城区域，项目周边商业档次低端，形态单一，以便利店和低端娱乐服务产业为主，环境和形象较差。 目前沙坪坝步行街和小龙坎区域存在两个交通单循环系统，区域交通上存在一定的劣势，对项目存在一定影响。 项目周边建筑杂乱，多为低层建筑物；西向可眺望沙坪坝公园，西侧景观较好 南侧：紧邻小龙坎正街，两边为低矮建筑物，对面为创豪商务楼、港城花园、诺丁阳光。 西侧：为石碾盘社区低矮民房，西北角紫荆花苑住宅楼内有企业办公现象，相对靠近但不直接临天陈路。可眺望沙坪坝公园，景观较好。 北侧：与火车轨道之间隔着电台村旧矮楼房，视野较为宽阔。西北侧有较新高层建筑宏华苑、嘉新大厦。 东侧：低矮建筑物。视野较为宽阔。 地块属旧城改造，中等规模、高容积率、形状不规整，临街面较短，用地性质无任何规定 地块状况： 原重庆水泵厂厂房，属旧城改造范畴，不涉及拆迁补偿的熟地； 地块内地势平坦。 地价：2.95亿元，楼面地价2043元/㎡ 。 指标： 占地面积： 24472㎡ ； 总建筑面积：144385㎡； 容积率：5.9； 绿化率： ≥30％ ； 覆盖率： ≤40％； 临街面：50米； 无物业形态要求。 成熟商贸商务中心边缘，高容积率、高地价、中等规模的旧城改造项目 客户目标及要求 项目困惑、项目及企业背景 世联对于项目目标的理解 项目面临的核心问题——如何突破区域价值平台实现项目最大价值 项目核心问题界定 投标报告中提出的城市综合体的设想是否具有市场可实现性？ 根据项目地价及成本经验直观判断，项目开发持有型物业将无法满足回现目标的要求 区域酒店以满足中低端商务需求的酒店为主 区域缺少中大型商务活动，高端酒店以经营资源客户为主 未来供应4座4-5星级洒店，未来经营竞争激烈，资源的抢夺加剧，且企业较缺乏相应资源 酒店除成本因素外，其核心在于经营，未来酒店业将面临着激烈的竞争，酒店的赢利状况难以预期 沙区由于缺乏相应的大型商务活动，商务需求活跃性不足，现有星级酒店以经营资源性客户为主，抢夺资源性客户的难度更大 做成低档次的酒店，则对于项目的整体形象产生影响 大型商场依赖大型商圈和高人流量，项目匹配度低 因此酒店、大型购物中心物业在本项目中暂不考虑 重庆经济稳步发展，产业结构以第二、第三产业发展迅速，办公物业需求逐年增加 GDP稳步增长，最近5年年均增长高达10%以上； 人均GDP稳步增长迅速，06年后增长率大幅提高； 第一产业比重逐年下降，第二产业比重加速扩大，第三产业发展加快； 固定资产投保持高速增长，年均增速20%以上，未来经济增长迅速。 区域格局明显，解放碑占据高端市场辐射全市，北部区域上升明显，其它区域是典型区域市场 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势，需求市场较为理性，渝中区和北部片区是焦点区域 当前主要供给集中在北部区域，渝中区和北部片区是商务市场的热点区域； 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势，在房地产旺市并未出现需求暴涨的局面，整个需求市场较为理性； 项目所在地沙区未来纯写字楼放量较少，预计不超过10万平米。 各区域高端写字楼价格相对均衡，物业不在政策调控对象内，近年价格上升明显 重庆高端写字楼市场虽然目前焦点集中在渝中区和北部片区，但其它片区的中心区和