重庆大渡口区某住宅地产的项目的的策划的报告.doc

目 录 摘要 Ⅰ ABSTRACT Ⅱ 1 总论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目基本情况 1 1.1.2项目规划指标 2 1.1.3项目技术指标 2 1.2 主要策划结论 2 2 项目投资环境分析 5 2.1 我国目前房地产行业发展形势分析 5 2.1.1 2008年全国经济分析 5 2.1.2 2009年经济形势展望 8 2.1.3 2008年全国房地产投资开发情况 9 2.1.4 2008年全国房地产政策回顾 15 2.1.5 2009年房地产政策 17 2.2 重庆市投资环境分析 19 2.2.1 宏观经济状况与城市规划 19 2.2.2 重庆市近期房地产市场分析 22 2.3 大渡口区房地产市场投资环境分析 29 2.3.1 大渡口区区位优势和经济发展状况 29 2.3.2 大渡口区房地产发展状况 30 2.3.3 大渡口区房地产发展前景 36 3 市场分析与定位 38 3.1市场调查分析 38 3.1.1调查方案 38 3.1.2调查资料统计及分析 38 3.1.3调查总结论 47 3.2区域竞争物业分析 48 3.3项目地块SWOT分析 84 3.3.1 项目概况 84 3.3.2项目SWOT分析 87 3.4项目市场定位 89 3.4.1项目形象定位 89 3.4.2目标市场定位 90 3.4.3项目产品定位 93 3.4.4 项目价格定位 95 4 项目产品策划 96 4.1项目产品策划指导思想 96 4.2项目产品策划的目标和原则 96 4.2.1项目产品策划的目的 96 4.2.2项目产品策划的原则 96 4.3产品策划的依据 97 4.3.1地块规划要求 97 4.3.2竞争性物业调查 97 4.3.3目标客户的需求 98 4.4项目总体规划 98 4.4.1项目总平面规划 98 4.4.2建筑设计 100 4.5小区配套 105 4.5.1公共配套 105 4.5.2智能配套 106 4.5.3机电配套 107 4.6 项目技术指标 108 5 投资估算与融资筹划 109 5.1投资估算说明 109 5.1.1晋愉·逸岭项目数据 109 5.1.2计费方法依据说明 109 5.2投资估算过程 110 5.2.1土地费用 110 5.2.2前期工程费 111 5.2.3建安工程费 111 5.2.4基础设施建设费 112 5.2.5公共配套设施建设费 113 5.2.6开发期间税费 113 5.2.7不可预见费 114 5.2.8管理费用 115 5.2.9销售费用 115 5.2.10财务费用 115 5.3资金筹措计划 116 5.3.1项目运作计划 116 5.3.2项目资金投入计划 116 5.3.3项目资金筹措计划 118 5.4项目融资渠道分析 119 5.4.1企业融资环境 119 5.4.2本项目融资渠道 121 5.4.3融资建议 122 6 项目财务分析与风险规避 125 6.1价位的确定及收入的预测 125 6.1.1高层住宅部分的价格确定 125 6.1.2花园洋房住宅部分的价格确定 127 6.1.3车库销售价格的确定 130 6.1.4建议销售单价 130 6.1.5销售收入预测 130 6.2 项目财务评价 131 6.2.1税费计算 131 6.2.2盈利能力分析 133 6.2.3偿债能力分析 137 6.2.4财务评价结论 139 6.3项目不确定性分析和风险管理 140 6.3.1盈亏平衡分析 140 6.3.2敏感性分析 141 6.3.3风险识别 142 6.3.4风险规避的措施 144 6.3.5财务分析和风险分析的结论及建议 145 6.4项目的社会效益评价 146 6.5项目综合评价 147 7 项目营销策划 148 7.1营销环境 148 7.1.1 大渡口区发展状况概述 148 7.1.2市场现状及展望 149 7.2营销目标 158 7.2.1 销售目标 158 7.2.2 品牌目标 158 7.3营销策略 159 7.3.1营销渠道策略 159 7.3.2 产品策略 159 7.3.3 价格定位及策略 161 7.3.4促销策略 170 7.3.5广告策略及创意分析 172 7.3.6广告效果 176 7.4营销执行管理 177 7.4.1 销售执行 177 7.4.2营销前期管理 178 7.4.3营销过程中期管理 181 7.4.4营销后期管理 182 7.4.5其他控制 182 8 项目工程策划 185 8.1本项目管理的重点和难点 185 8.2项目管理模式 185 8.2.1项目管理模式的种类 185 8.2.2项目管理模式的选择---公司制项目管理 186 8.3项目开发建设思