重庆涪陵区核心商圈地下商业街的的策划提案.ppt

5.4机会分析（O） 涪陵经济持续保持近两位数增长，购买力与投资需求增加 南门山圈面临重新调整与升级再造，商圈辐射力提升 涪陵滨江商业带规划打造，本项目扼守人流要冲 地面商业供不应求，无空置率，交通拥挤，分流地面人气的机会 把握机会 提供面积合理、铺面精致的投资型商业铺面，满足投资需求 加大与地面空间的联系，增加出入口数量与出入便利性 最大化吸引人流进入本项目消费 5.5威胁分析（W） 认识威胁，涪陵目前地下商业经营状况除高笋塘外，其它经营状况相对较差，投资、经营、消费信心下降 临近大型批发市场与传统商业老街，市场经营受到挑战（价格/档次） 市政设施不全、市民安全意识不够，横穿干道导致地下商场人气下降 减少劣势 以创新理念打造新一代商业物业，规划提升品质，整体营运，强化管理 商场主题化定位，差异化经营，与批发物流货品拉开心理距离 有效利用较大公共空间（约50%左右），提升环境、强化服务 统一业态规划、合理搭配，提升整体竞争力及市场吸引力 防止行人横跨，需设置市政栏杆带，加强导视，安全宣传，吸引人流 5.6分析结论 ◆形象塑造/南门山商圈新生代商业，投资消费新天地 ◆理念创新/与传统地下商场升级版，以设计提升品质 ◆错位经营/主题差异化打造，重视整体规划与整体招商 ◆品质提升/地下商场同比百货商场内街品质 ◆环境打造/合理组织公共空间，有效利用，舒适提升 ◆管理上档/以全盘营运的理念提升商业物业管理水平 ◆以人为本/强化地下商业可视性、出入便利性 大环境小金铺 策略提升 整体策略指导理念： 大环境小金铺 大环境是一种意识，它需要从商场的开发、投资、经营、消费全程多面的角度，进行商场的打造，以提升整体商场的竞争力 只有整体商场做活，才能让单位铺面做活，地下商场单个铺面的成功对整体市场的依赖性最强，不能剥离开单铺来经营整个市场 大环境需要优良的配套、舒适的环境、便利的交通、设施人性化、口岸的优越性等，这些就迫切需要提升整体商场品质，加强内外商业的联系与到达便利性。在方案的规划、设计时，需要以市场营销、营运的角度考虑 5.7整体策略指导理念： 大环境小金铺 小金铺是实现整体商业赢利的重要利器，以经营业态分区、不同功能分区进行配置，科学规划，实现业态互补、主题突出、丰富多元的商业新天地！ 重视方案设计，拿捏好面积与指标分配，控制面积，以低总价、高回报率、无空置率建造高投资价值商业物业！ 大环境是背景、是平台、是空间 小金铺是目标、是回报、是成果 必须掌握大商业环境与小金铺商街开发的相生关系，它们是实现赢得与相应保证之间的关系！ 5.8大环境塑造设计建议要点1 ◆主干大通道，打造项目南北向（广场路至重百端）一条形象主要大通道，宽度6-7米，取消中间小铺，合双通道为宽大主通道，两旁设铺面，进深4米，可设计成开间3-4米的独立铺面。 ◆商场用扣板全吊顶，装修后使用层高不低3.5米 ◆通道顶宣传吊旗设置，易于节假日活动宣传 ◆高级防滑耐磨地砖，防滑、抗污力强、易清洁，同档百货商场 ◆铺面之间隔墙石材包柱，经营面安装玻璃滑门， ◆统一门头招牌外形，统一店面招牌面积 ◆扶梯入口设置广告灯箱，届时招商出租、增加收益，以免办证贴墙 ◆背景音响设置，营造商业环境，促销、疏散等信息传达， ◆入口处与人行通道液晶电视悬挂，更加动感、时尚 ◆新风系统设置，自然通风与机械通风营造平街购物环境 ◆中央空调整体安装，夏日购物更舒适 ◆消防喷淋与防盗智能化系统，提升科技含量 ◆扶梯设置，增加扶梯设置数量，提升消费者到达的便利性 ◆设置休闲椅凳、儿童游乐区、美食区，强化服务功能，提升舒适度 ◆联手专业级商业物业管理公司，提供经营及管理服务保障 ◆入口景观化设计，系统化商场导致设计，便利出行 大环境塑造设计建议要点2 主通道参考图 铺面效果参照样本 日本地下商场 导视系统十分完善 项目开发与经营定位 项目入市时机与整合推广 项目形象定位 项目综合分析 区域临街商业调查分析 区域地下商业调查分析 区域商贸流通现状及发展 涪陵简介及近年经济概况 6.1整体定位 首席时尚地下商业街 商门山商业新生代时尚消费者新天地投资创富者新平台 ◆建议不用地下商场，因为目前涪陵地下商场整体形象较差，经营状况良莠不齐，第一印象不太有利；◆形态而言，“街”的比“商场”人流量更大，人气更足，且自主性强；◆“街”充满了文化与生活的味道。商场人文味道弱，没有生活！ 以时尚主题差异化定位，与相对保持传统和严谨的重百拉开形象差距，与老街与批发物流市场有差异化，心理距离大，不易形成心理比较 6.2档次定位 物业硬件环境打造可参照重庆目前建设较好地下商业物业： 轻轨名店城 （渝中区解放碑临江门） ◆地下商业领域 地下商业领域高档商业物业，以硬件与软件同步提升，打造区域一流、领导型的地下商业 ◆