金地置业——南湖景苑的项目营销推广的策略.ppt

在提升项目整体品质、品味后，我司建议本项目一期销售均价定于4600—5000元/ｍ2之间。 因项目初期区域知名度不高等原因，为快速聚集人气，保证销售速度，建议一期一批房源入市均价在4700元/ｍ2，根据销售率逐步调整一期剩余房源均价，项目一期最终实现整体均价4800元/㎡。 项目定位 1、优势 —— (1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益； (2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值； (3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情； (4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售； (5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间； (6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。 2、劣势 —— (1)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区； (2)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格； (3)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接； (4)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气； (5)若出现危机，局面难于控制； (6)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。 项目一二期整体开发推广思考 通过综合比对，发现本项目周边大盘林立，对客户有着较强的吸引与号召力，如果本项目采取跟随策略，不利于项目品牌营造，一个几万方的项目，很难在竞争激烈的区域形成自己的话语权，得到较为有利的市场占位，同时项目地块自然景观资源、交通配套资源等诸多优势在项目销售中也难于很好在一期几万方的项目中短期得以体现，项目二期销售也较难借势而上，实现较一期更多的销售利润空间。金地观点——项目一二期整体开发推广的优势大于劣势 项目一二期整体开发推广思考 项目一期推盘思考 为快速积聚项目人气，建议项目一期一批房源入市均价为4600元/㎡，为实现项目一期最终整体销售均价4800元/㎡，应适当控制一批房源数量及销售速度，方便后推房源价格调整。 建议项目一期具体推盘为—— 一批推出房源108套，均价4600元/平米，消化周期1个月； 二批推出房源108套，均价4800元/平米，消化周期2个月； 三批推出房源54套，均价5000元/平米，消化周期1月 一批 二批 三批 项目一期推盘思考 一批房源（1＃） 房型 套数 面积 108套 合计 72套 130㎡ 36套 104㎡ 3*2*2 二批房源（1＃） 房型 套数 面积 108套 合计 72套 130㎡ 36套 104㎡ 3*2*2 套数 面积 房型 三批房源（1＃） 3*2*2 18套 104㎡ 54套 合计 36套 138㎡ 4*2*2 报告大纲 一、市场分析 二、整体策略思考 三、项目营销建议 四、项目营销排期 项目通路建议 项目客户积累策略 一期看房展示建议 项目二期推盘建议 项目通路策略 图书出版城 项目 地块 位置：图书出版城旁/雄楚大道与珞狮南路交汇处 数量：一块 作用：树立项目片区标杆地位，借南湖新城大盘号召力拦截客户 时间：07年6月-08年6月 户外广告 借势拦截，树立区域标杆地位 项目通路策略 借势拦截，树立区域标杆地位 位置：狮城名居中商平价楼体 广告效果： 位于雄楚大道、珞狮南湖交汇处，车流人流量巨大。 规格：30M×5M＝150㎡ 位置：雄楚大道省图书城对面 广告效果： 位于省图书出版城对面，车流人流量巨大。 规格：40M×5M＝200㎡ 备选户外广告位一 备选户外广告位二 项目通路策略 图书出版城 项目 地块 借势拦截，树立区域标杆地位 候车亭 位置：雄楚大道沿线（2公里） 数量：2公里范围内全部拿下 作用：拦截并积聚客户/告知项目信息 时间：07年8月-07年9月 项目通路策略 借势拦截，树立区域标杆地位 候车亭广告 特点：人流量大、性价比高 规格：3.5M×1.5M 项目通路策略 图书出版城 项目 地块 导示及通道包装 位置：项目西面道路 数量：沿线包装 作用：引导客户/部分传达项目信息/提升客户心理价位 时间：长期 借势拦截，树立区域标杆地位 客户积累策略 树“红馆项目品牌”，做“红馆ＣＬＵＢ” ，为“南湖景苑”及洪荣物业以后的其他项目储备客源，提高品牌忠诚度！ 随着政府颁布拿到预售证10天内必须开盘的规定下达后，楼盘积累客户以及测试市场的手段受到诸多限制，而客户会将会成为以后武汉各楼盘储客的重要手段； 项目所面对的客户群，容易受到客户会的集群活动所召唤，容易被客户会带给他们的一些小优惠所吸引。通过客户会可以在这群社会上人数最多的群体中形成良好的口碑传达，提高品牌忠诚度。