新景祥_信与漳州地产项目市场调研定位报告_69页_2008年.doc

2008年6月日 第一章 漳州市宏观环境分析 ■ 地理位置——漳州市地处闽南金三角南端，面对台湾，西南与广东省潮州、汕头毗邻，东北与厦门、泉州相连，自古以来就是闽、粤、赣的交通要冲。 ■ 行政区划——漳州市域面积1.26万平方公里，现辖二区一市八县，其中芗城区和龙文区为漳州的主城区，而本案所处的芗城区为目前漳州市的政治、经济、文化中心区。户籍人口39.99万人，非户籍常住人口4万人，城镇居民总户数965万户 ■ 人均GDP——2003-2006年漳州市人均GDP波动明显，2006年达到15571元，折合1980美元，若按世界银行1999年的划分，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在8004000美元时，房地产进入高速发展期■ 产业结构——近年来，漳州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来漳州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来漳州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 ■ 社会消费品零售总额——漳州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的180亿元增长到2006年的258亿元，其增长率由2003年的8.9%提高到2006年的12.4%，而消费总额占GDP的比重则由2003年的30%提高到2006年的36%，这都表明了随着漳州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对漳州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。 ■ 居民人均可支配收入——2003-2006年漳州市城镇居民人均可支配收入平均达到10730元，年均增长10.6%，2006年漳州市城镇居民人均可支配收入12511元，同比2005年增长11.30%，排名福建全省第5，位居全省中游水平，与厦门、泉州两地的差距还较为明显，整体上看，近年来漳州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。 ■ 城市战略定位——建成与厦门特区互动、台合作紧密、对外开放领先的生态工贸港口城市建成海峡西岸经济区的重要增长极、东南沿海重要出海口、资源节约型和环境友好型社会的示范区。漳将形成一城、一港、两轴、四组团的城市带，城市范围将拓展到厦漳交界处。一城中心城区一港漳州港东西发展轴靖城—金峰—中心城区—角美—厦门海沧“东南发展轴靖城—金峰—中心城区——龙海市区——漳州港四组团角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团。-2010年漳州市中心城区人口规模将突破60万人，用地规模扩大至50平方公里，实现由中等城市晋升大城市。 未来漳州城市发展将继续做大做强中心城区，并在此基础上重点向东和向西两翼拓展空间，从而不断提升中心城区的地位等级。 ■ 芗城区发展定位——充分发挥作为全市经济、政治、文化、交通中心的作用，将其打造成为漳州市现代商住服务中心、新兴制造业中心以及现代科教文化中心。 ■ 芗城区发展布局——按照“建设新区，开发沿江，改善旧城第二章 漳州市房地产市场运行情况 ■ 房地产投资额——自2002年以来漳州市房地产投资规模逐年扩大，其中2005年和2006年全市房地产投资额增长幅度均达到30%以上，呈现高幅增长态势，2007年全市房地产投资额为83.53亿元，同比增长高达50.8%，达到近几年的投资高峰。由此可见，近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产业快速升温。 近年来，漳州市房地产投资占固定资产投资比重呈稳步上升趋势，自2004年以来上升趋势更为明显，2007年全市房地产投资占固定资产投资比重达29.9%，远高于全国17.6%的平均水平。由此可见，漳州市房地产业处在高速发展阶段，其成熟度日益提高。 ■ 土地出让面积——近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2007年上半年漳州中心城区成交土地29宗（居住和商住性质），成交土地总面积140.46万㎡，可规划建筑面积达414.48万㎡，（2007年下半年漳州市2007G04、2007G05地块 ■ 近年全市商品房供销——2004-2006年漳州市商品房供应量与销售量增长平稳，而且一直保持供不应求的态势。但在2007年这一态势被完全打破，这一年供应量大幅度同比增长87.3%，而同年销售量只同比小幅增长0.5%，与供应量“井喷”相比实在微不足道。2007年供应量超过销售量达72.09万㎡，供过于求的态势呈放大趋势。 ■ 近年