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深圳城市更新改造中经济和社会问题的思辩 「提要」：进入90年代以来目前，我市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，其中特区内15个工业区改造和调整时期，构成城市更新主要内容。由于这类地区“旧”而不旧的特点，应不应该改？、值不值得改？如何操作？等一系列经济、社会问题的研究和解决，直接关系到规划的科学性和可行性。本文以八卦岭片区改造规划为例，对以上问题作一探讨。「关键词」：旧区重建土地征集政策动向改造成本一、前言有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前我市规划和管理焦点和难题。进入90年代以来，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，我市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，市区重建（或称城市更新、旧城改造）被提到议事日程，并成为城市开发建设的热点。由于前一阶段城市主要的精力放在新区拓展上，市区重建研究一直未得到应有的重视。在市场大潮的冲击下，很多问题还来不及循序渐进、有条不紊地进行研究，一些地区拆迁已经匆匆上马全面铺开。由于缺乏全面的考虑，改造中的社区往往成为新问题区。东门老街改造应该是最值得我们借鉴的一例。从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m2地区划分为大小不等的若干地块，交由不同开发商自行拆迁改造。由于缺乏统一的筹划，至今改造还局限在有利可图的各个商场单体独立改造上，急需更新改造的基础设施难以推进，加上开发商各家风格不一，工程进度不一，长时期以来东门成了脏乱差集中地区，顾客群体从最高峰40万人下降到25万左右，商业竞争力和吸引力受到明显的影响。更令人忧虑的是，1999年所有单体改造全部完成后，将有近100万m2商场面积进入房地产市场，而东京最大的商业中心区（包括银座-东京站一带两个一级商业中心地）营业面积仅60万m2，北京西单营业面积也只有32万m2.相比下，东门商场改建总量远超出实际需求，无论是对周围片区市政设施还是全市房地产市场，其影响是长久和深远的。有专家说：“东门改造将是一锅煮不熟的夹生饭”，也有专家说“东门改造使深圳永远没有了自己的历史［1］。笔者认为，以上问题出现固然与目前不规范市场经济负面影响有关，但与我们规划对经济和社会问题研究缺乏足够的重视也不无关系。市区重建历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的社会工程，有着极强的政策性。成功改造规划不仅要综合考虑配套政策法规、拆迁补偿组织管理和资金筹措等固有的模式的变革，更要解决计划经济向市场经济转轨期所面临的市场竞争与政府调控、速度与标准、更新与变化、近远期协调、社会经济和环境效益统一等一些复杂的”技术“和”非技术“矛盾。目前，特区内15个工业区不同程度进入改造和调整时期，构成深圳市区重建的主要内容。加深相关的经济和政策问题的研究对于城市更新工作健康发展有着重要的现实意义。这是因为，这类旧区重建的”旧“，含义已与传统概念有很大差别。它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较差，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质”陈旧“，确切地说上这些功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的”地利“的变化。由于改造对象一般都质量结构完好，市区重建规划的建设性和破坏性可能是并存的。笔者就八卦岭片区改造规划谈谈对其中社会和经济问题的认识，并清大家指教。二、问题的提出1、概况八卦岭工业区是1986年经济特区确定建设的15个标准加工工业区之一。在1994年以前，区内有近500家企业（其中有20家拥有自己的物业），就业人数最高达9万人，是特区成长时期经济增长的重要支撑点。近年来，城市高速成长和快速拓展，使该地段区位由原来城市“边缘地带”迅速成为城市核心部位，也使区内企业面临着生产成本急升和工业效益下降等问题。在效益普遍不理想的状况下，工业外迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，就成为企业摆脱困境的一条有效快捷途径。截止到1996年底，八卦岭工业区188幢总建筑面积约164万平方米的建筑物中，涉及改变商业办公功能的有60幢，建筑面积约21万平方米。其中的65%是未经规划国土部门批准擅自改变功能。、矛盾和冲突客观的说，以上改造行为是在市场机制作用下自发进行的，缺乏明确的政策导向和控制管理手段，具有很大的盲目性。它的弊端不仅是带来了诸如交通拥挤、配套设施不足等问题，更为严重的是造成了国有资产（土地收益）的变相流失。有鉴于此，管理层面认为必须制止改变功能行为，并要求以改造为住宅区的发展目标，制定片区的改造规划。但是，企业对此却有不同的认识和反应。在我们的调查中，50%的业主有改变建筑物功能的愿望和要求，但绝大部分对改为居住难以接受。这是因为现有的标准厂房，可以通过进行内外装修改变为商业、办公、娱乐等，惟独不能直接改为居住用途，除非将只有10多年楼龄的厂房拆除，这会带来