万全时代广场策划方案讲解材料课件.ppt

3 招商策略 招商政策 一般情况下付款方式（半年付、年付）大商家：根据谈判情况，由公司另行确定； 保证金基本在10000-20000元左右，面积大或大型商家另行商定； 递增比例以及时间（递增不超过5-8%从第三年开始递增）； 放水养鱼，装修免租期政策，免租期（3个月-6个月），特殊牌商家另行确定。 招商政策 大型主力商家建议联营扣点形式，目的主力商家带动小型商户。 散户或者小型主力店，采取租金形式，原因散户承受风险小，租金能实现快速回款。 与商户合作方式 租金/联营 招商政策 针对商场尾盘商铺，我司建议有2种形式操作模式： 第一种模式：一次性返租五年，租金回报每年返一次，回报率甲乙双方另行协商。 第二种模式： 业主自营性投资客，需商管公司签定后期运营管理协议，接受统一管理。 与小业主合作方式 售后返租+自营性投资 物业费免收政策 商业市场处于发展阶段，为使更多的优商入住，前期给与商家一 定的优惠政策，冷场到旺场。 针对商户免收一年物业费的优惠政策，给与商家前期投入减小压力。 招商时间 招商时间 由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。 招商目标 1、总体目标：时间：2013年12月份—2014年5月份，共计时间5个月。 项目自招商团队进场之日起至个3月内招商率达50%（含首期推广）； 4个月内招商率达 70%； 5个月内招商达 95%。 招商进度安排 招商方式 点对点招商 分点招商 项目洽谈会招商 广告招商 招商为王，商业地产的生命线 我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。 先大后小 —— 先招主力店后招非主流店 理由 :大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。 招商策略 招商策略 联动我司资源 整合北京市场资源，实行点对点对接； 调动我司浙江商会、山西商会、温州商会等资源库，使其恰接成功； 利用我司长期商业市场战略合作关系，发动群带效应，使其客户签约。 2013 December 万全时代广场策划报告 前言 通过我司对万全县消费水平，消费档次，商品品类，业态品牌，交通位置等相关因素的初步了解，制定出华凯时代广场策划案，具体可落地的，可实施的方案还需我司深入的调研得出可行性方案。 报告框架 2 项目定位 3 招商策略 4 运营管理方式 5 1 业态定位 运营管理策略 1 项目定位 1 我们深入的考虑 以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩、乐、消费日趋明显。 百货必须有主题 才能保证成功经营！ 综述结论 在定位之前，我们需要考虑两点： 1、市场缺少什么？ 区域内商业多数为大型专卖店和超市形态，缺少一条可以“逛”的街。 2、消费者需要什么？ 占市场主导消费的中端群体需要一个“吃、喝、玩乐”一站式消费的“集结号”。 经营户 品牌连锁店，有 一定经营能力和 抗风险能力的商 户 消费者 项目周边的企事 业单位、城市中端 消费人群及年轻人士 我们服务于谁——经营户、消费者 总体定位 打造，万全县高档次首座集群式主题性购物世界 除了业态定位，还必须达到： 多样性 吸引顾客 留住顾客 使顾客消费 参与性 目的性 定位理由 为什么定位这么高档精品购物中心 ? 位置最佳 环境最好 体量最大 功能齐全 业态最全 当地稀缺 时尚感 稀缺感 身份感 营造 理由 项目发展模式 当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊跷，按另一种模式去做，这样很可能取得成功。 ——沃尔玛创始人 萨姆·沃尔顿 以带动万全县商业市场和现代服务业的发展为目标; 以中高档百货和多种相关时尚精品专卖为重点; 以建立为万全县综合型商业市场和完善服务的发展平台为核心。 整体发展战略思想 外部环境对项目成功开发利弊参半 自身条