宝安西乡片区区域价值与房地产市场发展特征89284606.doc

西乡片区区域价值及房地产市场发展特征分析 片区价值分析 （一）片区在城市中的位置与功能定位 西乡地处深圳市西部，东南是宝安区人民政府所在地新安街道办，西北和东北分别与福永镇、石岩镇、公明镇接壤，西接珠江口，南与宝安中心区新城相接，辖区总面积93平方公里。 2006年6月，宝安中心区定位与规划确立，西乡碧海片区被纳入宝安中心区。城市定位于深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地，重点发展房地产、商贸服务、金融等为主体的服务业，以及以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。 （二）片区目前所处发展阶段分析 西乡是深圳西部重要的工业基地，同时因其地理位置成为港－深－穗国际城市带上的重要交通枢纽，其发展分为两个阶段： 第一，2001-2005是工业化阶段，也是全面城市化阶段。这一阶段工业化进程加快，第三产业迅速崛起，一定程度上使产业结构趋向协调，进一步强化了西乡工业制造业在深圳的产业分工地位。 第二，2005年后，在加强工业化高速发展的前提下，实施了一系列促进城市化进程的战略措施，诸如农村撤村委会，全部改为社区居委会，本地村民全部转成了城市居民身份，“镇改街道办”，集体土地转为国有土地等，另外还加大西乡城镇建设的力度，使得城市环境、公共配套、治安环境、居住环境等得到较大的改善，从而使西乡步入了全面城市化阶段。 （三）片区未来承担功能分析 2007年11月，《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案公布，规划指出，未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系——2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。宝安中心区又被纳入前海中心区，和福田中心区同为“双城市中心”。 西乡碧海新区将和宝安新中心区一起构成城市新中心功能区，在未来重点承担建设宝安区的行政、经济、科技、商贸、金融和文化中心，同时发展商贸、金融、保险、旅游、信息中介服务等第三产业和高科技产业，重点构筑以综合服务和居住为主的海滨新城。 房地产市场关键影响因素分析 （一）通勤成本 图1 西乡交通建设进展 表1 西乡通勤情况 通勤范围 通勤途径 通勤方式 通勤时间（分钟） 开通前 开通后 西乡-南山 海滨大道、宝安大道、地铁1号线 私家车、公交车、地铁 30-50 15-30 西乡-福田 海滨大道、宝安大道、地铁1号线 私家车、公交车、地铁 30-60 20-40 西乡-香港 海滨大道、地铁1号线 私家车、地铁 60 30 宝安大道、西乡大道、海滨大道、沿江高速、地铁1号线共同构建了深圳西部城市的交通路网，贯通了深圳西部交通瓶颈，实现了深圳东西城市的紧密连接。 无论是已经开通的宝安大道，还是未来开通的海滨大道、地铁1号线，都将大大拉近西乡与各区域的心理距离。而通勤时间上，从西乡经宝安中心区到南山、福田只需15-20分钟车程，到香港也只用30分钟，通勤范围的扩大，使得区域房地产价值得到前所未有的提升。与此同时，随着广深沿江高速的修建，将带动西乡物流业和第三产业的发展，吸引和留住更多的白领人士到在本地置业。货柜车远离居住区域，靠海行驶，西乡居住区域的宜居环境不受影响。 （二） 产业发展前景 西乡以毗邻宝安中心区和港口资源而获得产业发展机遇。在“以港兴区”和“宝安中心组团”战略发展规划下，紧紧抓住航空、航海港的优势，现已建设成“汽车销售服务聚集基地”、“金融一条街”、“专业市场资源整合”和“F518创意设计产业园”等重点产业基地。2005年，西乡规模以上工业总产值比上年增长了20.7%。 随着深圳进入城市转型与跨越式发展的新阶段，承担城市部分“中心”功能的宝安中心区将获得巨大的发展空间。西乡也将受到经济辐射与带动，形成产业聚集效应，为本区域未来地产行业的发展提供有力的支撑。 （三） 人口构成及演变 表2 西乡片区人口构成及演变趋势 所处阶段 前一阶段 当前 演变趋势 人口构成 原住居民 当地的企业职员 当地的企业职员 原住居民 其他区域的白领 其他区域的白领 当地的企业职员 原住居民 2006年，西乡常住人口规模为44.2万人，其中本地人口占比仅一成多。外来常住人口占主导，并在以年增长率近20%的比率增加。来自产业园区的管理者、职员正成为本区域常住人口增长的主力，以及住宅市场的消费主体。从未来趋势看，随着交通“短板效应”的逐渐消除，西乡房地产市场将承接大量来自关内区域的“外溢需求”，关内白领阶层也将成为本区域常住人口的主要来源。 （四）综合配套条件 表3 西乡综合配套情况 名称 小学 中学 医院 公园 商场 数量（所） 6 2 1 2 8 西乡现有的配套包括西乡中心小学、西乡公园、扩建的西乡人民医院等，新规划中的其他配套包括小学（10所）、运动场（1所）、图书馆（