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转载 律师在建筑业和房地产业中的新业务 原文地址：律师在建筑业和房地产业中的新业务作者：黄律师的茶坊 一、市场发展和立法完善孕育的律师在建筑、房地产领域的新业务 随着我国城市化进程的加快和西部开发、中部崛起、长三角、珠三角联动发展、环渤海湾经济圈升温、东北老工业基地的改造等一系列国家发展战略的实施和推进，我国建筑和房地产行业的发展被注入了前所未有的投资来源和发展动力。我国GDP连续多年超过二位数的增长率，给律师的建筑、房地产领域的业务提供了源源不断的发展机遇；又由于我国立法的不断完善和执法的更具操作性，我国《物权法》的颁布和即将实施，尤其是最高人民法院有关建筑、房地产配套的《关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的三个司法解释的先后施行，对广大的建筑施工和房地产企业的规范运作和合同管理提出了一系列新的要求，这又在客观上给律师的建筑、房地产领域非诉讼服务搭建了一个新的优质平台。 根据本人了解的相关情况，结合本人以往的经验和执业体会，我认为：当前和今后的相当一段时间，律师在建筑、房地产领域的新业务主要有： 1、推行建设工程设计、采购、施工总承包即EPC承包模式而产生的新的律师专业法律服务。 据悉，由建设部和国家工商行政管理总局结合我国国情共同制订的建设工程设计、采购、施工总承包即EPC合同示范文本已基本定稿，即将正式颁布使用。工程总承包(FPC)交钥匙工程施工方式在国际上被广泛采用，其合同文本普遍采用国际工程师联合会制订的《EPC/交钥匙项目合同条件》，这是一种成熟的工程建设阶段的总承包方式。这种方式的承包内容包括了建筑设计、材料设备的采购和工程施工，其承包范围广，资质要求高，合同标的大，法律服务要求也更复杂、更专业。随着我国的设计、采购、施工总承包合同示范文本的推广使用，有关此类比较复杂的合同模式将会给律师的非诉讼专业服务提出全新的要求，同时也会给律师为承发包各方提供相应的非诉讼服务开创一个新的市场。 2、BOT、BT投融资模式前提下的基础设施项目建设各方主体的相应法律服务。 BOT、BT投融资模式在我国出现已经有一段时间，在实务中也已有相应的法律服务，但时下此类模式有了新的重大变化。2006年1月4日，国家建设部、发改委、财政部、中国人民银行联合颁发《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》(即6号文件)，该文件在严禁政府投资的基础设施项目采取承包人垫资承包的同时规定，采取BOT(建设、经营、转让)、BOOT(建设、拥有、经营、转让)、BOO(建设、拥有、经营)方式建设的政府投资项目除外。这些以BOT以及变异方式的投资关键在于政府的特许经营权交易，这导致了许多缺乏资金的政府投资项目采取这些6号文件规定除外的方式。此外，许多非政府投资的基础设施建设项目则采用BT(建设、转让)方式，也有的政府把实质上的BT投资模式要求以BOT模式来操作，以规避6号文件的规定。凡是采用BOT或BT的基础设施项目，一般投资都十分巨大，动辄几个亿甚至几十个亿人民币。据预测在近几年内，我国在基础设施领域的总投资会达到几十万亿人民币，而且此类投资会涉及到政府的特许经营和项目融资等一系列复杂的法律问题。因此在投资巨大的基础设施建设领域，政府和非政府的各方主体都相继产生了不同的法律服务需求，这也必然会相应成为律师非诉讼的新的业务来源。 3、《物权法》规定的土地使用权分层使用制度会给律师的地下空间和地铁及轨道交通车站地面物业建设带来新的法律服务。 《物权法》第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。即建设用地可分为地上、地表、地下不同层面的使用权，使土地的地下空间利用以及地铁、轨道交通车站的地面物业建设的发展有了法律依据。这必然会大大提高我国土地的利用价值，推进地下空间的开发和利用，尤其是对国内几十座大中城市总量达到几千公里的地铁和轨道交通的建设，利用地面建筑扩大多层次的立体建筑方面带来巨大的投资和经济效益，使我国地铁建设的以路拓路、以路养路的方针以及香港等地的地铁+物业的开发建设模式在国内被广泛应用。 这种新局面必将带来一系列的复杂的法律问题，特别是地铁和轨道交通建设一般都会由政府投资，采取划拨方式使用土地，而地面建筑一般都会是非政府的市场主体投资，采取出让方式使用土地，在同一地幅上这两种不同的土地使用和投资方式必将产生一系列复杂的操作层面的法律问题。而且，目前《物权法》仅仅规定了一个允许分层使用建设土地的法律原则而尚无具体的操作性规定。关键在于：立法这一新规定已经给了律师明确的拓展法律服务领域的法律依据，这必将使有前瞻性研究