房企资质等级、房产转让、广告发布.doc

房地产企业资质等级、房产转让、房产广告发布 房地产开发企业资质等级条件 资质等级注册资本 （万元）从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52　≥10≥5≥2四级资质≥100≥1　已竣工的建筑工程　≥5　≥2 房地产开发项目转让　　2.1 以出让方式取得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能转土地）　　※按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书－必要条件　　※属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上　　※属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件　　2.2 以划拨方式取得土地使用权的转让条件　　※转让前提　　　◇必须经有批准权的人民政府审批　　※两种处理方式　　　◇受让方办理出让手续－由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金　　　◇出让方上缴土地收益－不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家　　※可以采用“上缴土地收益”方式的情形　　　◇转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的　　　◇私有住宅转让后仍用于居住的　　　◇按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的　　　◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的　　　◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的　　　◇根据城市规划土地使用权不宜出让的　　　◇县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形　　2.3 转让程序　　※转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案　　※未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效　　※房地产开发主管部门审核以下内容　　　◇转让是否符合法律的规定　　　◇项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更　　　◇新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件　　　◇开发建设单位的名称，是否已经变更　　※满足上述规定，转让行为有效　　※不满足上述规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚　　※房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标 房地产广告　　3.1 房地产广告应当遵守的原则及要求　　※遵守相关法律法规　　※真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众　　※不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况的说明不得有悖社会良好风尚　　3.2 禁止发布房地产广告的几种情形　　※在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的　　※在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的（小产权房）　　※司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的　　※未取得预售许可证的预售房地产　　※权属有争议的　　※违反国家有关规定建设的　　※不符合工程质量标准、经验收不合格的　　※其它情形　　3.3 发布房地产广告应当提供的文件　　※房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明　　※建设主管部门颁发的开发企业资质证书　　※土地主管部门颁发的土地使用证明　　※工程竣工验收合格证明　　※预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证明　 ※中介机构发布代理的项目，应当提供业主委托证明　　※其它　　3.4 房地产广告的内容　　※开发企业名称　　※中介服务机构代理销售的，载明该机构名称　　※预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项　　3.5 房地产广告的要求　　※广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间　　※对价格有表示的，应是实际的销售价格，并明示价格的期限　　※表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离　　※涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明　　※涉及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积　　※涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售广告不得涉及装修