1231法规复习重点.doc

1、物业管理法概念、渊源及调整对象 广义的物业管理法是指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范的总称，包括宪法、法律法规、地方性法规等有关物业管理的规范性文件。狭义的物业管理法是指立法机关颁布的物业管理方面的专门法律或法规。 渊源有宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规 物业管理法的调整对象包括政府在物业管理中的行政管理关系和物业管理企业在市场运行中的协作关系。前者是调整行政机关与相对人之间的行政管理关系，后者是平等主体之间的民事关系 政府在物业管理过程中的行政管理关系：（1）政府主管部门与业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业的关系；（2）政府与建设单位的关系。 物业管理企业在物业管理过程中的协作关系：（1）物业管理企业与建设单位的关系；（2）物业管理企业与业主、业主委员会的关系。 2、《物业管理条例》确立的基本制度 （1） 业主大会制度； （2） 业主公约制度； （3） 物业管理招投标制度； （4） 物业承接验收制度； （5） 物业管理企业资质管理制度； （6） 物业管理专业人员职业资格制度； （7） 住房专项维修资金制度 3、物业管理法律事实和种类 物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系的产生、变更和消灭的客观现象或条件。物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件。 4、 试述物业管理法律关系的主体构成 物业管理法律关系的主体构成：物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系，并在其中享受权利和承担义务的人，包括业主、物业使用人、建设单位、物业管理企业、政府及政府主管部门、物业管理协会、业主大会、业主委员会等。 5、物业相邻权 是指相互毗邻的物业所有人或物业使用人为更好的行使权利，彼此之间应给予一定的便利和接受一定的限制。相邻权事实上是所有权人行使权利的一种延伸。 6、 试述相邻关系的内容。 （1）相邻土地使用关系；（2）相邻用水排水关系；（3）相邻土地通行关系；（4）相邻防险关系；（5）相邻环境保护关系；（6）相邻通风采光关系。 7、物业相邻权与传统民法上的地役权的区别： 相邻权是直接由法律来确认，是所有权的延伸或限制；地役权主要是依当事人间的设定地役权合同而发生，属于他物权范畴。相邻关系是法律对土地间利用关系的一种最小最基本限度的调节；而地役权是在相邻权调节之外的一种较为宽泛的权利义务关系调节，是弥补相邻关系不足的一项制度。相邻关系必须以相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上利用的需要，也可以设定地役权。 8、试述业主的权利和义务（余老师版）P91 业主，一般意义上是指物业的所有权人。在法律上，只有输了产权过户物续，被登记为产权人的买受人才可称为业主;已以输了商品房预售或者出售合同登记,并不能成为业主。依据我国各地方制定的地方性法规，仅享有使用权的公房使用权人不能称为业主，业主为国家或者单位。 权利：接受服务，在业主大会提建议，参与修改公约和规则，选举与被选举，监督业委会与物业公司，监督共用部分的使用，监督专项维修资金的管理和使用，其他权利 义务：遵守公约，规则与制度，执行决定，缴费，其他义务 9、 业主委员会的概念和性质 业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主管理权的执行机构。业主委员会不是一个独立的民事主体，不是一个独立的法人，但是一个独立的控制论主体。 10、简述物业管理公司设立的条件。 （1）股东（发起人）符合法定人数。《公司法》规定，有限责任公司由2个以上、50个以下的股东出资设立。 （2）股东出资达到法定资本最低限额。一级资质注册资本500万元，二级资质注册资本300万元，三级资质注册资本50万元。 （3）股东共同制定的公司章程。章程就包括：公司名称和住所、公司经营范围、公司注册资本、股东的姓名或者名称、股东的权利或义务等等。 （4）公司的名称和建立应符合公司要求的组织机构。按“三会制”设立，即股东会、董事会、监事会。 （5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 11、前期物业服务合同：前期物业服务合同是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位迁出物业管理企业实施物业管理时，与所聘企业签订的明确双方权利义务关系的协议。（开发商与物业公司订立） 12、物业服务合同：物业服务合同是由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业就物业管理事项以及双方权利义务而订立的书面物业服务合同。 13、物业服务合同与前期物业服务合同的区别：主体不同、订立程序不同、合同期限不同、物业服务费负担人不同。 14、专项维修资金：物业专项维修资金是用于物业共同部位、共用设备设施的维修、更新的专项基金。 15、