xx嘉泰商业中心大厦地产的项目可行性报.docx

泓昌嘉泰中心（暂定名）项目可行性报告成都泓昌嘉泰房地产有限公司2013年3月目 录第一章项目概况1一、项目基本情况1二、项目建设规模1三、项目设计、顾问及管理公司2第二章成都的投资环境及房地产市场分析3一、成都投资环境分析3二、成都房地产市场分析5第三章项目区域投资环境及房地产市场分析10一、项目区域投资环境分析10二、项目区域房地产市场分析15第四章项目定位及价值分析18一、项目定位分析18二、项目价值分析19第五章项目开发进度计划21第六章项目营销计划22一、营销策略22二、开盘前部分营销节点22第七章项目投入产出分析和资金筹措23一、项目投入产出分析23二、项目资金筹措26第八章项目不确定性分析27第九章项目可行性研究结论27一、市场可行性结论27二、技术可行性结论28三、财务可行性结论28四、总结28附件：项目效果图29第一章 项目概况一、项目基本情况1、项目名称：泓昌嘉泰中心（暂定名）（以下简称本项目）。2、项目开发商：成都泓昌嘉泰房地产有限公司。3、项目位置和区域（1）项目位于成都市高新区交子大道起点，东临金融城主入口。四至：东至交子北一路，西至交子北二路，南至交子大道，北至益州东一街。（2）项目为地铁1号线金融城站上盖物业，地下1层商业与地铁金融城站直接驳接。（3）项目位于成都市高新区南部园区天府新城核心区域—金融总部商务区8号地块（同时属于天府新区规划范围内）。3、项目用地指标（1）总用地面积：55.1亩。净用地面积： 27.54亩。道路代征用地面积：15.3758亩；绿化代征用地面积：12.884亩（其中，可使用地下空间用地面积：10.3亩）。（2）容积率：11.23。（3）建筑密度：小等于60%（塔楼建筑密度：小等于25% ）。二、项目建设规模1、项目总建筑面积：281470.47㎡。2、项目规划设计（1）高端时尚奢侈品购物中心：地下负1F（部份）-地上5F裙楼，建筑面积61838.23㎡。（2）超甲级写字楼：A座（ 6F-38F），建筑面积66251.6㎡。（3）甲级写字楼：B座低区（7F-17F），建筑面积14929.75㎡。（4）设计型主题酒店：B座高区（19F-33F），建筑面积21716㎡。（5）精装CEO公寓：C、D座（7F-34F）共594套，建筑面积48098.47㎡。（6）高端金融家会所：5F-6F局部。（7）地下停车场及设备房等：地下1F（局部）- 地下4F，车位1370个。 三、项目设计、顾问及管理公司1、建筑方案设计：由瀚亚建筑设计咨询（上海）有限公司与美国著名建筑设计师Mr.thomas?C.Bastis共同合作担纲完成。2、方案设计配合及初步、施工图设计：由西南最著名设计机构—中国建筑西南勘察设计研究院有限公司承担。3、园林景观设计：由国内著名风景园林唯一的上市公司-广东棕榈园林股份有限公司承担。4、商业咨询顾问：由全球著名地产顾问五大行之一的Colliers?International“高力国际”公司承担。5、物业咨询顾问：由全球著名地产顾问公司cushmanwakefield“高纬环球”承担。6、商业规划、招商、运营管理：由著名商业运营管理公司盈石资产管理公司统一规划、招商、营运管理。7、设计型主题酒店的规划、运营管理：由著名酒店运营管理公司香港新世界酒店管理集团旗下的德国贝尔特酒店统一规划、运营管理。8、金融家会所运营管理公司：全球著名高端会所运营管理公司（筛选中）。第二章 成都的投资环境及房地产市场分析一、成都投资环境分析1、城市概况成都面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2011年末户籍人口1163.3万人，常住人口1407.1万人。2010年，成都提出打造世界现代田园城市的宏伟目标，要建设成为中西部地区人居环境最佳、创业环境最优、综合性竞争最强的现代特大中心城市，为中西部地区经济崛起树立创新典范。成都，简称“蓉”，四川省省会，国家区域中心城市、副省级城市、中国十大城市之一、中国四大航空枢纽城市之一、中国六大客运枢纽城市之一、中国十大金融城市之一、中国十大科教城市之一，被《新周刊》誉为“中国第四城”,综合实力高居中西部第一。国务院确立的我国中西部地区教育、科技、商贸、金融、文化中心，通信、交通枢纽，2012年经济总量名列副省级城市第三（仅仅次于广州、深圳）、居全国第八。中国中西部城市综合实力第一。2011年，国务院通过审议《成渝经济区区域规划》，五年内将成渝经济区建设成为西部经济中心。2011年11月省政府批复的天府新区总体规划提出，将天府新区打造成与 “上海浦东新区”、“天津滨海新区”齐名的新区。再造一个“产业成都”，把成都建成城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。成都市启动规划了金融总部商务区，按照国际一流标准规划建设，作为区域金融机构集