中粮房地产的项目三期高层营销推广市场营销的报告.ppt

* 项目畅销关键点 中海品牌：国内一线品牌，号召力强； 价格策略：精装7000的价格，在区域市场极具竞争力； 市场分析小结： 板块竞争： 梅溪湖、洋湖院、滨江新城都即将进入推货集中时间段，预期后期的竞争将更为激烈； 三大热点板块畅销项目在依托区域规划及自然资源的基础上，多选择加强自身教育配套，增强竞争力； 案例借鉴： 融科东南海成功借鉴点：海主题定位、强大的现场展示、枫树山小学学位 中海国际社区：中海品牌高号召力+平价路线 启示1：教育配套成为目前客户最为追捧的价值点之一！ 对于本案的启示： 启示2：强大的现场展示成为致胜的关键！ 启示3：务实的价格策略有利于项目快速去化！ 区域定位——两型社会的核心示范区，未来河西复合型商务新都会中心 以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心 滨江新城是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目； 开发总投资达600亿元，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万； 同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。 依据定位规划，滨江新城成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地。 区域交通——地铁沿线，城市主干道纵横，交通体系发达 ——区域内交通路网发达毗邻城市东西交通大动脉，规划有4个地铁站，区位交通优势明显。 规划中的长沙地铁4号线纵穿滨江新城内部，滨江新城内布置了四个地铁站（银盆岭地铁站（与6号线换乘）、滨江新城站（与长株潭城际铁路换乘）、茶山站、长望站），2014年开工，预计于2019年通车。 * 在售普通住宅项目一览 城市未来滨江高端产品的聚集区域； 现有项目已高层为主，容积率3.0-6.0，户型品类广泛； 品牌开发商聚集，带动板块物业高端物业开发； 因地理位置突出，板块未来将打造众多综合体项目。 主力户型面积：80-120平米 主力总价区间： 项目名称 产品类型 主力户型 建筑面积 （平方米） 容积率 均价 主力总价区间 世茂铂翠湾 高层 80-140㎡ 106000 2.82 8000 60-100万 绿地中央广场 高层 69-142㎡ 444880 5.4 8700 50-120万 纳爱斯阳光丽城 高层、小高层、洋房 80-123㎡ 450000 2.5 6700 50-80万 区域开发特征 区域后续开发概况 项目名称 产品类型 2014年 2015年 2016年 世茂铂翠湾 高层 绿地中央广场 高层 保利西海岸 高层 纳爱斯阳光丽城 高层、小高层、洋房 随着保利西海岸（滨江综合体）、渔人码头（纯商业）等项目的运作，滨江新城已经进入了开发地方高峰期，预计近几年将会有更多的项目面市。 区域土地开发特征（10月无成交） 9月成交地块—滨江新城规划为商务中心区，因此容积率偏高，楼面价达到3455元/平米。 公告号 土地 用途 土地面积（平方米） 容积率 建筑面积 （平方米） 成交总价（万元） 楼面地价 (元/㎡） 受让方 备注 [2013]网挂 046号 商业金融 59393 8 475147 164196 3455.7 长沙先导恒 伟房地产开 发有限公司 规划有一栋300米的超高层，将成为滨江商务新城 的 制高点，与河东北辰 三角洲的超高层建筑遥相 呼应，为地标性建筑，昭 示性强。 开 发 商：湖南省山水投资置业有限公司 占地面积：14.7万平 建筑面积：45万平 容 积 率：2.5 绿化率：41% 主力户型： 80-123㎡的3房 配 套：项目位于滨江新城中央生活核心区，银杉路、谷岳路、坦山路、岳华路四条城市主干道簇拥周围，多路公交线路、双线地铁2号线B段及4号线、过江隧道、福元路大桥。立体路网通达全城，城际轻轨衔接长株潭。距市政府咫尺之遥，与滨江一路之隔，长郡中学、长沙市实验小学、湘雅附三医院、惠普医院、岳麓山尾峰、体育公园、渔人码头、毛泽东文学院、大型滨江商业圈、新一佳超市等周边林立。 项目概况 案例分析——纳爱斯阳光丽城 项目规划及必威体育精装版推货情况 项目是滨江新城版块最具代表性的住宅用地，规划呈现“方形”布局，预计分4 期、5 年左右开发完毕。推出了2#、4#、6#、15#、16#，80-123与90-181 平米。 首推时间 首推价格 2012年销售套数 2013年销售套数 目前销售价格 整体销售率 2012-9 6200元/㎡ 278套 562套 6700元/㎡ 45% * 项目优劣势分析 优势： 区域优势：滨江新城板块，政府重点发展板块； 开发品牌：中国百强企业，在中国多地拥有楼盘 产品优势：双景观阳台