住宅开发的项目可行性的研究的报告.doc

住宅项目可行性研究报告 目录 第1章 项目决策背景 - 5 - 1.1. 外部环境 - 5 - 1.2. 内部因素 - 5 - 第2章 项目概述 - 6 - 2.1. 宗地位置 - 6 - 2.2. 宗地现状 - 6 - 2.3. 项目周边的社区配套 - 7 - 2.3.1. 周边3000米范围内的社区配套 - 7 - 2.3.2. 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 - 8 - 2.4. 项目周边环境 - 8 - 2.5. 大市政配套 - 9 - 2.6. 规划控制要点 - 10 - 2.7. 土地价格 - 10 - 第3章 法律及政策性风险分析 - 11 - 3.1. 合作方式及条件 - 11 - 5.2.1 合作方基本情况 - 11 - 5.2.1 合作方式 - 11 - 3.2. 土地法律性质评估 - 11 - 3.2.1. 现状 - 11 - 3.2.2. 规划 - 12 - 3.3. 取得土地使用权程序评估 - 12 - 3.4. 土地性质变更的评估 - 12 - 3.5. 政策性风险评估 - 12 - 3.6. 总体评价 - 12 - 第4章 市场研究 - 13 - 4.1. 区域市场成长状况 - 13 - 4.1.1. 区域市场简述 - 13 - 4.1.2. 区域市场各项指标成长状况（近3-5年） - 13 - 4.2. 区域内供应产品特征 - 13 - 4.2.1. 各档次产品供应状况 - 13 - 4.2.2. 各档次产品的集合特征 - 13 - 4.2.3. 区域内表现最好个案状况 - 14 - 4.2.4. 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 - 14 - 4.2.5. 分析 - 14 - 4.2.6. 结论 - 14 - 4.3. 区域市场目标客层研究 - 14 - 4.4. 目标市场定位及产品定位 - 14 - 4.4.1. 市场定位 - 14 - 4.4.2. 目标人群特征/来源区域/行业特点 - 14 - 4.4.3. 产品建议 - 14 - 第5章 规划设计要点 - 15 - 5.1. 初步规划设计思路 - 15 - 5.2. 规划设计的可行性分析 - 15 - 5.2.1 从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性 - 15 - 5.2.2 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响 - 15 - 5.2.3 土地本身特征对产品设计的影响和考虑 - 15 - 5.2.4 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 - 15 - 5.2.5 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑 - 16 - 5.2.6 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 - 16 - 5.2.7 市场分析结果对产品设计的影响和考虑 - 16 - 第6章 项目开发计划 - 17 - 6.1. 土地升值潜力初步评估 - 17 - 6.2. 立即开发与作为土地储备优缺点分析 - 17 - 6.3. 工程计划 - 17 - 6.4. 销售计划 - 17 - 第7章 投资收益分析 - 18 - 7.1. 成本预测 - 18 - 7.2. 税务分析 - 18 - 7.2.1. 营业税及附加 - 18 - 7.2.2. 所得税 - 18 - 7.2.3. 土地增值税 - 18 - 7.3. 经济效益分析 - 19 - 7.3.1. 经济效益分析的假设条件 - 19 - 7.3.2. 项目利润率、投资回报率及主要经济指标 - 19 - 7.3.3. 项目开发各期的利润体现 - 19 - 7.3.4. 敏感性分析 - 19 - 7.3.5. 价格变化临界点及销售量变化临界点分析 - 21 - 7.3.6. 概率分析 - 21 - 7.4. 项目资金预测 - 23 - 7.4.1. 资金投入计划 - 23 - 7.4.2. 资金回款计划 - 23 - 7.4.3. 资金需求计划 - 23 - 7.4.4. 相关指标 - 23 - 第8章 管理资源配置 - 24 - 8.1. 机构设置 - 24 - 8.2. 人力资源需求 - 24 - 8.3. 人力资源缺口及解决 - 24 - 第9章 综合分析与建议 - 25 - 9.1. 优势 - 25 - 9.2. 劣势 - 25 - 9.3. 机会 - 25 - 9.4. 结论和建议 - 25 - 第10章 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 - 26 - 10.1. 主要指标测算 - 26 - 10.1.1. 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 - 26 - 10.1.2. 投资收益分析（参考以下格式） - 26 - 10.1.3. 根据需要，可增加如下测算 - 26 - 10.2. 竞争对手分析 - 27 - 10.3. 制定