商品房的项目销售的的策划建议书.doc

目 录 一．市场分析 1 1．1地段概况 1 1．2市政规划 1 1．3土地供应 3 1．4市场概况 3 1．5典型项目调查 5 1．6小结 14 二．广州市高级服务公寓市场调查分析 15 2．1高级服务式公寓的概念 15 2．2国际公寓的供应情况分析 15 2．3公寓区域分布及状况分析 16 2．4服务式公寓服务人员素质 26 2．5服务式公寓的主要客户分类 27 2．6现时市内经营国际公寓的物业特点 28 2．7外籍人士住房需求 29 2．8广州服务式公寓市场发展预测 31 三．项目分析 34 3．1基本资料 34 3．2项目之强、弱、机、危（SWOT）分析 34 3．3项目定位 39 3．4主题定位 42 3．5产品策略 43 3．6营销方案 47 3．7定价策略 48 3．8付款方式 49 3．9广告策略 50 四．服务内容 57 4．1市场研究 57 4．2市场营销策划 57 4．3销售代理服务 61 4．4售后服务 62 4．5公寓租务推广服务 62 五．总结 65 市场分析 1．1地段概况 滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东至广州大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。近年，随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线旧楼经过治理，自然、人文环境有了明显改善。 滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的主要豪宅区之一，目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通便利、配套齐全”。 滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景”，仅属于中高档住宅。有业内人士认为，滨江东板块发展至今，无论是江景豪宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。如：整个海珠楼市以区内买家为主，滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在整个广州市场；整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等，滨江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。从上述种种因素来看，滨江东板块已不能与海珠区相提并列。 因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。 2市政规划 1．2．1大元帅府广场 根据市政府的规划，珠江中线包括江湾新城商务办公区——大沙头绿地休闲商业区——海印综合商住发展区——东湖绿化开敞区——二沙岛低层开敞区——二沙岛公共绿地等，基本呈现商业——文化——休闲活动一体化格局。而大沙头对面，是国家级文物遗址孙中山大元帅府。据介绍，目前，孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征用，将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之间修建一个大型绿化休闲广场，恢复当年从大元帅府可以望见珠江，在珠江上也可以目睹大元帅府原貌的盛况。 大元帅府广场的修建，对提升滨江东板块的形象意义重大。围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天堂，我司认为，这一规划的实施，将带动滨江东一线的休闲、旅游、商务功能，居住环境将更为理想。 1．2．2滨江东延长线整治工程包括一条近200米长的黄埔涌景观桥，并在珠江啤酒厂处新建一条600多米长、双向4车道的下穿车行隧道。该路将在年年底前建成通车，届时车辆可从广州大桥南附近直通琶洲会展中心。1．3土地供应 2004年初，经广州市政府批准，广州市国土房管局决定收回市内的多个地块以建设市政设施和商业项目。其中，涉及海珠区滨江东路的地块包括滨江东路444号、446号、448号、446号后座，滨江东一巷6号、7号，滨江东二巷2号、3号，滨江东三巷1号、2号，滨江东四巷1号、2号地段等范围。据了解，这些地块主要集中在海印桥与江湾桥之间的滨江东路西线位置。相关负责人透露，回收的这些地块将被用于建设商住楼，拆迁工作从年一月初开始，力争到年基本完成搬迁。政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后，滨江东速度。中信庭和逸品台二期的开发，滨江东路东线地块已基本开发完毕。2004年，滨江东板块一线江景盘的售价维持在10,000-￥13,000元/之间用家成为市场的主要购买力楼价处于相对平稳阶段。就整个市场而言，该板块的投资欲缓和，租价40-70元/月2楼和3楼全层和地下大堂的一部分总面积为9,551平方米作为他们新的办公室1．5典型项目调查 1．5．1中海锦苑 发展商：广州海锦房地产发展有限公司 投资商：中国海外 地段：滨江东广州大桥西侧 规模：占地面积12148㎡，由3栋楼宇组成。 交楼时间：2000年8月 售价：￥7,500-￥10,000元/平方米 管理费：3.8元/平方米 户型设计：一梯四户，109-150㎡ 2房2厅至3房2厅 区内环境及配套：建有豪华住客会所，设有健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室、儿童游乐场、咖啡厅等离车站步行时间10分钟。 媒